www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Государственная регистрация сделок с недвижимостью
<< Назад    Содержание    Вперед >>
1.1 Недвижимость как объект сделок и как объект государственной регистрации

Целевое назначение и особая значимость многих объектов недвижимости обусловливают установление законодателем определенных ограничений на совершение сделок с недвижимостью, ее участие в гражданском обороте, а также особый порядок приобретения и регистрации прав.

Это связно с тем, что недвижимое имущество по сравнению с другими объектами гражданских прав обладает повышенной ценностью, требует особых мер для охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

Что следует понимать под недвижимостью?

Обратимся к действующему законодательству.

Легальное определение недвижимости дается законодателем в п.1 ст.130 ГК РФ[1]: все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К числу названных объектов законодатель относит: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам, в соответствии с гражданским законодательством также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст.1) недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Как видно из приведенных понятий, критериями для отнесения имущества к недвижимому является: прочная связь с землей, объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, либо отнесение к таковым законодательным актом.

Между тем, как подчеркивают отдельные исследователи, критерии, предложенные законодателем в ст.130 ГК РФ для разграничения движимого и недвижимого имущества (прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению), с развитием технического прогресса становятся недостаточными. В связи с этим в законодательстве, регулирующем технический и кадастровый учет недвижимости, представляется необходимым установить дополнительные критерии отнесения объектов к недвижимости, которые носят технический характер, и должны быть выработаны соответствующими техническими дисциплинами[2].

На наш взгляд, нет необходимости в ведении дополнительных критериев, т.к. такое деление проводится в ряде законодательных актов, что позволяет говорить об отнесении того или иного вида имущества к недвижимому.

Одной из особенностей правового статуса недвижимости заключается в том, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат регистрации в соответствии с действующим законодательством, включает:

1) земельные участки (ст.130 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);

2) участки недр;

3) обособленные водные объекты;

4) леса, многолетние насаждения;

5) здания (ст.130 ГК РФ), части зданий (ст.5 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»);

6) сооружения (ст.130 ГК РФ); сооружения над и под землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (п.4 ст.1 Закона «Об основах градостроительства в Российской Федерации»); сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики);

7) нежилые помещения (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Закона о государственной регистрации прав, ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»); части помещений (ст.26 Закона о государственной регистрации прав);

8) предприятия как имущественный комплекс (ст.132 ГК РФ, ст.1 Закона о государственной регистрации прав);

9) жилые дома и их части (ст.558 ГК РФ), жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст.1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья»); жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

10) квартиры, их части (ст.289, 558 ГК РФ), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст.1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»);

11) комнаты (ст.9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

12) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского значения (ст.56 Основ законодательства РФ о нотариате, ст.5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);

13) жилые строения без права регистрации проживания в них и хозяйственные строения и сооружения на садовых участках; некапитальные жилые строения и хозяйственные строения и сооружения на огородных участках (ст.1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»);

14) кондоминиумы как комплексы недвижимого имущества (Федеральный закон «О товариществах собственников жилья», ст.1 Закона о государственной регистрации прав);

15) объекты незавершенного строительства, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда (ст.25 Закона о государственной регистрации прав, п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. №8);

16) другие объекты, которые будут отнесены к недвижимости законодательным путем.

В чем заключается необходимость государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Основная особенность приобретения прав на недвижимость заключается в том, что момент возникновения прав связан с моментом их государственной регистрации. Исключение составляют случаи, установленные законом. Момент возникновения прав на недвижимость по тому или иному основанию, обуславливает характер государственной регистрации.

В тех случаях, когда момент возникновения прав на недвижимость связан с моментом регистрации, последняя приобретает правообразующее значение. Напротив, в тех случаях, когда возникновение прав обусловлено иным моментом, государственной регистрации отводится лишь правоподтверждающая роль.

Таким образом, государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.



[1] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. - №32. – Ст. 3301.

[2] Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Автореферат диссертации. – Томск. – 2003.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-14
Rambler's
Top100 Rambler's Top100