www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Государственная регистрация сделок с недвижимостью
<< Назад    Содержание    Вперед >>
1.3 Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В настоящее время на правовое регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлены десятки и сотни разноуровневых нормативных актов (как гражданско-правовых, так и смежных отраслей права, как частного, так и публичного права).

Представим иерархию (по их юридической силе) нормативных актов направленных на регулирование порядка государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Базисными актами национального законодательства Российской Федерации, являются ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003г.)[1] (далее по тексту – ФЗ «О государственной регистрации…»).

Наряду с ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации…» можно выделить иные законодательные акты, направленные на государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, в частности таких объектов как: морские и речные суда, воздушные суда:

- Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.)[2];

- Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ (с изм. и доп. от 5 апреля, 30 июня 2003 г.)[3];

- Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ (с изм. и доп. от 26 мая 2001 г., 30 июня 2003 г.)[4];

- Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (с изм. и доп. от 8 июля 1999 г.)[5];

- Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 25 июля, 24 декабря 2002 г., 10, 23 декабря 2003 г.)[6];

- Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.)[7] и др.

Названные законодательные акты устанавливают особенности государственной регистрации перехода права на конкретные объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

Следующая ступень нормативных актов направленных на регулирование государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним – подзаконные нормативные акты.

Значение подзаконных нормативных актов в регулировании отношений регистрации прав на недвижимое имущество - немаловажно. В начале 90-х гг., данные отношения преимущественно регулировались подзаконными актами, многие из них продолжают действовать и сейчас (в части не противоречащей действующему законодательству).

В настоящее время, как мы уже подчеркнули, регистрация недвижимости и сделок с ней регулируются законодательными актами. Подзаконные же акты (нормативные акты полномочных органов - Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ) могут приниматься только во исполнение положений действующего законодательства и только тогда, когда это предусмотрено самим законом.

В качестве примера можно выделить:

- Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 23 декабря 1999 г., 3 октября 2002 г., 3 сентября 2003 г.)[8];

- Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" (с изм. и доп. от 16 июля 2002 г., 13 октября 2003 г.)[9];

Также необходимо выделить ведомственные нормативные акты (акты, принимаемые отдельными министерствами и ведомствами). В отношении таких документов существует общее правило: нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Какие полномочные органы вправе принимать акты направленные на регулирование порядка государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Согласно постановлению Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. №1378[10] уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Минюст РФ.

В качестве примера акта устанавливающего порядок государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно выделить:

- Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" (с изм. и доп. от 12 ноября 2003 г.)[11];

- Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. №343)[12].

Непосредственно порядок регистрации конкретных сделок с недвижимостью устанавливается следующими нормативными актами:

- О порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов см. приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №183[13]

- Инструкция о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утверждена приказом Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроем РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. №193/17/2/169[14]

- Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утверждена приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. - №289/235/290[15]

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утверждена приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. - №233[16]

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утверждена приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. - №18[17]

- Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 г. №152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" (с изм. и доп. от 19 ноября 2003 г.)[18] и другие.

Особенности государственной регистрации сделок с такими объектами недвижимости как морские и речные суда устанавливается в:

- Правила регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утвержденные приказом Минтранса РФ от 29 ноября 2000 г. №145[19];

- Правила регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утвержденные приказом Госкомрыболовства РФ от 31 января 2001 г. №30[20].

Отдельно необходимо остановиться на судебной практике (обзорах судебной практики). Несмотря на то, что в нашей стране судебная практика не является общеобязательной в правоприменении (как в странах с англо-саксонской системой права), но в тоже время, обзоры судебной практики систематизируют наиболее частые ошибки судов, проблемные вопросы на практике, что, безусловно, полезно при исследовании проблематики отношений регистрации сделок с недвижимостью. Итак, можно выделить:

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[21];

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства"[22];

- Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений[23].

В заключение подчеркнем, что субъекты Российской Федерации не вправе принимать акты, направленные на регулирование правоотношений регистрации недвижимости и сделок с ней, т.к. гражданское законодательство отнесено Конституцией РФ (ст.71) к исключительному ведению Российской Федерации, а следовательно любые акты принятые субъектом РФ не буду иметь юридической силы и не должны применяться на практике.

Приведем пример из практики:

«Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о признании незаключенным договора аренды здания.

Арбитражный суд первой инстанции удовлетворил иск арендодателя о признании незаключенным договора аренды здания на срок менее одного года, сославшись на распоряжение главы субъекта Российской Федерации об обязательной государственной регистрации на территории субъекта Российской Федерации договоров аренды любого недвижимого имущества независимо от сроков аренды.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано на том основании, что согласно пункту "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 статьи 131 и пункт 1 статьи 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (пункт 2 статьи 3 ГК РФ). Пункт 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Таким образом, Конституция Российской Федерации и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и видов сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Поэтому изданный главой субъекта Российской Федерации нормативный акт об обязательной государственной регистрации всех договоров аренды (субаренды) недвижимого имущества независимо от сроков их действия не подлежал применению арбитражным судом первой инстанции на основании статьи 12 ГК РФ и пункта 2 статьи 11 АПК РФ как акт государственного органа, противоречащий федеральному закону. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок менее одного года, не подлежал государственной регистрации»[24].

Таким образом, изданный субъектом Российской Федерации или его органом нормативный акт об обязательной государственной регистрации договоров, для которых федеральным законом такая государственная регистрация не установлена, не должен применяться арбитражным судом как противоречащий нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.3 Закона «О государственной регистрации…» субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, иное нормотворчество в этой области – незаконно и не должно применяться судами.

В заключение данной главы еще раз подчеркнем, что на сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость.



[1] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.

[3] Кодекс внутреннего водного транспорта РФ от 7 марта 2001 г. N 24-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 12 марта 2001 г. - №11. - Ст. 1001.

[4] Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. N 81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 мая 1999 г. - №18. - Ст. 2207.

[5] Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 24 марта 1997 г. - №12. - Ст. 1383.

[6] Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 февраля 1997 г. - №5. - Ст. 610.

[7] Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 июня 1996 г. - №25. - Ст. 2963.

[8] Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998 г. - №8. - Ст. 963.

[9] Постановление Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. №248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2 марта 1998 г. - №9. - Ст. 1121.

[10] Постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 ноября 1997 г. – №45. - Ст.5195.

[11] Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" // Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. - июль 2003 г. - №27.

[12] Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. N 343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. – №2.

[13] Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 183 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №10.

[14] Приказ Минюста РФ, Минимущества РФ, Госстроя РФ и Росземкадастра от 3 июля 2000 г. N 193/17/2/169 "Об утверждении Инструкции о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2000 г. - N 8.

[15] Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290 "Об утверждении Инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 27 ноября 2000 г. - N 48.

[16] Приказ Минюста РФ от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №9.

[17] Приказ Минюста РФ от 23 января 2002 г. N 18 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №3.

[18] Приказ Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2003 г. - №8.

[19] Приказ Минтранса РФ от 29 ноября 2000 г. N 145 "Об утверждении Правил регистрации судов и прав на них в морских торговых портах" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - 12 февраля 2001 г. - №7.

[20] Приказ Госкомрыболовства РФ от 31 января 2001 г. №30 "Об утверждении Правил регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. -28 мая 2001 г. - №22.

[21] Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.

[22] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001 г. - №5.

[23] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.

[24] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001 г. - №4.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-14
Rambler's
Top100 Rambler's Top100