www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Государственная регистрация сделок с недвижимостью
<< Назад    Содержание    Вперед >>
3.3 Государственная регистрация иных сделок с недвижимостью

Недвижимость выступает в качестве объекта множества сделок: безвозмездного пользования, дарения и мены, ипотеки и т.д. Рассмотрим особенности регистрации ряда сделок, наиболее часто заключаемых на практике.

В ближайшие годы, в связи с развитием отношений ипотек в Российской Федерации, станет массовой государственная регистрация ипотеки.

В этой связи Минюстом РФ совместно с Госстроем РФ и ФКЦБ РФ была разработана и принята Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, (утверждена приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и ФКЦБ РФ от 16 октября 2000 г. N 289/235/290).

Итак, каковы особенности государственной регистрации ипотеки?

На основании ст.334 ГК РФ залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии с пунктом 2 статьи 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[1] не допускается ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем ипотека может быть установлена на жилые помещения, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности (п. 1 ст.6, п. 1 ст. 74 Закона об ипотеке).

На основании п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.1 и 2 ст.10 Закона об ипотеке).

В соответствии с Законом «О государственной регистрации…» регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Определенные особенности законодатель связывает с государственной регистрацией ипотеки, возникшей на основании закона (при отчуждении жилого помещения под выплату ренты (статья 586 ГК РФ), с условием пожизненного содержания с иждивением (статья 601 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку, если иное не предусмотрено договором (статья 488 ГК РФ), при заключении договора купли-продажи жилого помещения за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 77 Закона об ипотеке), а также в иных случаях, предусмотренных законом), осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя, плательщика ренты и т.д.)

При государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании закона, не требуется представления в учреждение юстиции по регистрации прав соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация производится без оплаты (п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке).

Особенностям регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах, наряду со ст.23 Закона «О государственной регистрации…», а также ФЗ «О товариществах собственников жилья» посвящены:

- Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах (утв. приказом Минюста РФ от 27 июня 2003 г. N 152) (с изменениями от 19 ноября 2003 г.);

- Методические рекомендации о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, утверждены приказом Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70[2];

- Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184[3].

Кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности (ст.1 Федерального закона «О товариществах собственниках жилья»).

Исходя из п. 1 ст. 9 названного Закона доля каждого домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, если решением общего собрания домовладельцев или иным соглашением участников долевой собственности на общее имущество не установлено иное.

На основании статьи 5 Федерального закона в состав кондоминиума могут входить объекты:

- одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными, транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

- несколько компактно расположенных зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры (п.1 ст. 5 Федерального закона).

Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел (пункт 2 статьи 5 Федерального закона).

Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме (п.3 ст.8 Федерального закона). Исходя из п.4 ст.8 Федерального закона по соглашению домовладельцев объекты общего имущества могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п.2 ст.23 Закона).

Права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения.

В заключение остановимся на ряде практически важных вопросах.

Подлежит ли государственной регистрации соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества?

Приведем пример из практики:

Банк обратился в арбитражный суд с иском к учреждению юстиции об обжаловании отказа в государственной регистрации.

Из представленных суду документов следовало, что между банком и обществом с ограниченной ответственностью было заключено соглашение, по которому общество передало банку в качестве отступного в целях прекращения обязательств по возврату кредита пять принадлежащих обществу квартир в жилом доме.

Учреждение юстиции отказало банку и обществу в регистрации перехода права собственности на указанные квартиры на том основании, что само соглашение об отступном не было зарегистрировано учреждением юстиции и, следовательно, не соответствовало требованиям, предъявляемым законодательством к документам, представляемым на государственную регистрацию.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил и обязал учреждение юстиции зарегистрировать переход к банку права собственности на квартиры от общества с ограниченной ответственностью. При этом арбитражный суд указал, что согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Таким образом, пункт 1 статьи 164 ГК РФ не предусматривает государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом отдельной от регистрации вещных прав на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в ГК РФ.

Поскольку статья 409 ГК РФ не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации.

Таким образом, соглашение, определяющее размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного.

Также необходимо подчеркнуть, что договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.



[1] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 20 июля 1998 г. - №29. - Ст. 3400.

[2] Приказ Минюста РФ от 25 марта 2003 г. N 70 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество" // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2003 г. - №5.

[3] Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. N 184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень "Строй-Информ". - 2002 г. - №9.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-14
Rambler's
Top100 Rambler's Top100