www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Рынок недвижимости: правовое регулирование
<< Назад    Содержание    Вперед >>
1.4 Объекты рынка недвижимости

Объектами рынка недвижимости являются объекты недвижимости. Деление вещей на движимые и недвижимые известно еще римскому праву, хотя правовой режим был одинаков для тех и других. Недвижимостью признавались не только земельные участки (praedia fundi) и недра, но и все созданное на земле собственника. Таким образом, речь шла о естественной или искусственной части поверхности земли (res soli). Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с поверхностью, считались ее составной частью. Действовало правило о том, что сделанное над поверхностью следует за поверхностью. Не допускалась отдельная собственность на землю и на дом, расположенный на этой земле. При этом воздушное пространство над поверхностью также рассматривалось как часть поверхности. Как отмечал И.А. Покровский, «последовательное проведение римского принципа создавало общую неуверенность гражданского оборота, поскольку покупатель не мог быть уверен, что через промежуток времени появится собственник, чье право нарушено, докажет права собственности на вещь и отберет ее»[1].

В Своде законов Российской империи (действовавшем до революции 1917 года) общего определения недвижимости не давалось, а давалось описательное определение недвижимости - «земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» (ст. 384 Свода законов гражданских)[2].

Однако неопределенность законодательства, устанавливающего правовой статус недвижимости, была очевидна. Г.Ф. Шершеневич указывал, что далеко не всякое строение является недвижимостью. В качестве примера он приводил переносные торговые палатки и т.п. При этом он подчеркивал, что законодатель, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи, по его мнению, различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи[3].

Федеральное действующее законодательство, регулирующее правовой статус недвижимого имущества, включает в себя прежде всего соответствующие положения ГК. В настоящее время понятие недвижимости дается в статье 130 ГК. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, недра, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д.

Следует отметить, что в указанной статье помимо термина «недвижимые вещи» также используется в качестве синонима термин «недвижимое имущество». Представляется, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя. Как известно, имущество - это более широкое понятие по сравнению с вещами, поскольку включает в себя помимо вещей также и имущественные права. Указанное обстоятельство дает основание некоторым юристам утверждать, что «под понятием недвижимости, употребляемым в ст. 130 ГК, необходимо понимать недвижимое имущество, включающее в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи. Объясняется это следующим образом. Использование вещей лицами, не являющимися собственниками, возможно только путем предоставления им собственником соответствующих вещных прав. И потому объектами гражданских прав на пользование чужими вещами являются не вещи как таковые, а лишь права на их использование»[4].

С таким мнением вряд ли можно согласиться. Во-первых, использовать чужую вещь могут не только носители вещных, но и обязательственных прав. Во-вторых, формулировка статьи 130 ГК, говорящая о таком признаке недвижимости, как неразрывная связь с землей, прямо указывает на то, что речь идет о вещах, поскольку имущественные права не могут быть связаны с землей.

Помимо ст. 130 ГК, вопросы недвижимости освещены и в других статьях ГК. В качестве примера можно привести гл. 17 ГК «Право собственности и другие вещные права на землю», главу 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения».

Из определения недвижимости в ст. 130 ГК, как уже отмечено, следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика заключается в том, что это всегда индивидуально определенная вещь. Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом, в частности, свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п. 3 ст. 424 ГК, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

· Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты).

· Объекты, которые прочно связаны с землей, и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

· Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).

Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК). Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, в качестве примера можно указать объекты незавершенного строительства, которые были специально добавлены в перечень объектов недвижимости в ст. 130 ГК, а также жилые помещения, которые были прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом ЖК РФ.

Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.

Как правильно отмечено в литературе, недвижимые по природе вещи в соответствии с указанной статьей можно условно разделить на два вида: природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств) и объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей[5]. Примерный перечень последних дан в указанной статье ГК (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), в которой также дается критерий отнесения их к недвижимому имуществу (прочная связь с землей).

Законодательству Российской Федерации неизвестна характерная для законодательства некоторых стран конструкция недвижимости по назначению, к которой относятся движимые по своей природе вещи, помещенные на земельном участке или строении и обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию (например, сельскохозяйственные орудия, предназначенные для обработки земли). Такое положение вещей представляется вполне правильным, поскольку в противном случае пришлось бы регистрировать право собственности и другие вещные права на все комбайны, трактора и т.д.

В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически, вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам»[6].

При этом традиционно наличие прочной связи с землей является отличительным признаком недвижимого имущества. Это признак, известный еще римскому праву. Г.Ф. Шершеневич писал: «Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. Под именем недвижимости понимается прежде всего часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи[7].

Между тем применение этого признака на практике может вызвать значительные трудности. Следует иметь в виду, что многие здания и сооружения, в принципе, могут перемещаться с одного участка на другой, сохраняя при этом свою целостность и назначение. Однако как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только в том случае, если неразрывная физическая связь с землей возникнет заново.

Признак связанности с землей недвижимого имущества раскрывается посредством указания на невозможность перемещения объекта недвижимости без причинения несоразмерного ущерба назначению этого имущества. Таким образом, неразрывность физической связанности объекта с землей понимается как условие использования недвижимого имущества по назначению.

В научной литературе также подвергается сомнению общепринятый взгляд на то, что причиной особого положения недвижимости является ее прямая непосредственная ценность.

К.И. Скловский выделяет и такой признак недвижимого имущества, как его «видимость», что дает возможность превратить его в средство обеспечения устойчивости кредита при ипотечных отношениях[8].

Иную позицию высказывает В.В. Витрянский. По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости[9].

Однако следует учитывать то обстоятельство, что строительные материалы как вещи в данном случае уже не существуют, поскольку были преобразованы. Как известно, согласно последним изменениям в ст. 130 ГК и ст. 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество объект незавершенного строительства относится к недвижимости. Таким образом, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав - не признак, а последствие отнесения имущества к недвижимости. Если недвижимость подлежит государственной регистрации, то неправильно утверждать, что она возникает с момента государственной регистрации. Следует также иметь в виду, что законодатель косвенно подтвердил, что регистрация не является признаком недвижимого имущества, поскольку права на недвижимое имущество, возникшие до даты вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются действующими.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам. При осуществлении сделок с недвижимостью собственник вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Недвижимые вещи могут быть в физическом смысле как делимыми, так и неделимыми. Это зависит от физических параметров данной вещи, а также от наличия соответствующих норм и правил. Так, жилой дом может быть признан неделимой вещью в силу физической невозможности его разделить, а земельный участок может быть неделимым, поскольку в результате раздела размер станет меньше, чем нормы, предусмотренные земельным законодательством. Отдельные виды недвижимого имущества по своим физическим свойствам могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых является самостоятельной недвижимой вещью. В таких случаях можно говорить об образовании нескольких объектов права. Право собственности на каждый из них должно быть соответствующим образом зарегистрировано. Одновременно регистрируется прекращение прав на ранее существовавший объект.

Подобный раздел следует отличать от тех случаев, когда недвижимость сама по себе не делится, однако в ней происходят существенные внутренние изменения (изменяется внутренняя планировка, размеры и т.д.). В таких ситуациях право на эту вещь сохраняется, однако в запись о вещи в Единый государственный реестр прав следует внести соответствующие изменения.

В тех случаях, когда речь идет о неделимой в физическом смысле недвижимости, при возникновении права общей собственности на нее она остается единым самостоятельным объектом, подлежащим государственной регистрации. В связи с этим положения п. 1 ст. 558 ГК, предусматривающего возможность купли-продажи части жилого дома или квартиры, противоречат общим положениям права собственности. В таких случаях речь может идти только о совершении сделки с долей в праве общей собственности.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следует отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые.

В классическом имущественном обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью - расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны, таким образом, следовать судьбе главной вещи). В условиях признания исключительной собственности государства на землю в отечественном правопорядке главным объектом стали считаться расположенные на земле здания, сооружения и тому подобные объекты, за которыми в случае их отчуждения автоматически следовало право землепользования. Признание и развитие частной собственности на землю должны повлечь возврат к традиционному подходу, при котором отчуждатель и приобретатель объекта недвижимости будут прежде всего решать вопрос о судьбе земли, на которой он расположен[10].

Законодательство не раскрывает понятий «здание» и «сооружение». В связи с этим в литературе высказывается точка зрения, согласно которой понятия здания и сооружения не относятся к числу правовых категорий и, как следствие, делается вывод о нецелесообразности попыток дать юридическое определение этим терминам[11]. Подобный подход представляется дискуссионным по следующим причинам. Регулирование зданий и сооружений подчинено особому правовому режиму, например, § 4 гл. 34 ГК РФ, посвященный аренде зданий и сооружений. Уже одно это обстоятельство требует отграничения указанных объектов от смежных объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ предприятие рассматривается как единый объект гражданских прав, хотя при этом включает разнородное имущество: вещи, права требования, долги, исключительные права.

Наделив предприятие режимом недвижимого имущества, законодатель вывел этот объект из общего режима недвижимости, установив особые (специальные) правила оборота предприятий. При этом сложный характер и многоэлементный состав предприятия предопределил установление правил государственной регистрации прав не только на предприятие, но и - отдельно - государственной регистрации прав на земельные участки и иной недвижимости, входящей в состав предприятия.

Таким образом, объектом рынка недвижимости может быть любой объект недвижимости, не изъятый из оборота.



[1] Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 200.

[2] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 98.

[3] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 100.

[4] Гражданское право. Часть 1 / Под ред. Мозолина В.П. М., 2003. С. 212.

[5] Комментарий к ГК РФ (ч. 1) / Под ред. В.П. Мозолина и М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 305.

[6] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1996. С. 96

[7] Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула, 2001. С. 130

[8] Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 2002. С. 225, 234.

[9] Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 - 242.

[10] Гражданское право. Том 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2004. С. 310.

[11] Гражданское право: Учебник. Т. 2: Полут. 2 / Витрянский В.В., Ем В.С., Козлова Н.В. и др.. - М.; БЕК, 2000. С. 284.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-14
Rambler's
Top100 Rambler's Top100