www.allpravo.ru
   Электронная библиотека
О библиотеке юриста FAQ по работе с библиотекой
Авторское соглашение Пополнить библиотеку

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:

Анонсы

Новая публикация:

Казанцев В.В. Криминалистическое исследование средств компьютерных технологий и программных продуктов




Версия для печати
Гражданское право
Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие. Великомыслов Ю.Я. // Allpravo.Ru – 2005.
<< Назад    Содержание    Вперед >>
1. Определение понятия земель несельскохозяйственного назначения

Действующее земельное законодательство, в продолжение законодательных традиций Земельного кодекса РСФСР[1], делит земли на «категории земель». Такая классификация преследует цели эффективного вовлечения земель в хозяйственный оборот и их целевого использования.

В соответствии с п.1 ст.7 Земельным кодексом РФ[2] (Состав земель в Российской Федерации), земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли поселений;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Наряду с классификацией земель на «категории земель» традиционно разделение земель две группы: земли сельскохозяйственного назначения и земли несельскохозяйственного назначения. Обратимся к их понятиям.

Земельный кодекс РФ, как и иные законодательные акты РФ не содержит точного, легального определения земель несельскохозяйственного назначения, в отличие от земель сельскохозяйственного назначения. В тоже время, понятие «земли несельскохозяйственного назначения» является общеупотребимым - оно используется законодателем в десятках нормативных актов (как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов РФ).

Нет четкого определения земель несельскохозяйственного назначения и в юридической литературе. «Взамен» определения, авторы лишь перечисляют земли несельскохозяйственного назначения. Так, Н.Н.Венедин, отмечает «землями промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения и иного назначения признаются земли, предоставленные компетентными органами в пользование или аренду предприятиям, учреждениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач»[3]. Если обратиться к комментариям к земельному законодательству (и, прежде всего, ЗК РФ), можно заметить, что их авторы также обходят стороной определение, представляя лишь перечень земель несельскохозяйственного назначения[4].

На практике зачастую рассматриваемое понятие путают с «несельскохозяйственными угодьями» и даже в письмах, разъяснениях официальных органов встречаются такие ошибки, так, например, в приложении к Письму Министерства Российской Федерации по налогам и сборам от 27.04.2001 №ВТ-6-04/351 «О Разъяснениях по отдельным вопросам, связанным с исчислением и уплатой земельного налога»[5] (в настоящее время письмо отменено) данные понятия рассматриваются как синонимы, между тем, они имеют совершенно различное содержание. В этой связи, рационально, на наш взгляд, либо внесение изменений и дополнений в ЗК РФ с целью закрепления легального определения земель несельскохозяйственного назначения, а также состава таких земель, либо принятия соответствующего разъяснения полномочным органом.

На наш взгляд, при определении понятия «земли несельскохозяйственного назначения» необходимо, прежде всего, исходить из понятия «земли сельскохозяйственного назначения», а также базиса данных определений – сельское хозяйство.

Согласно п.1 статьи 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. При этом в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п.2 ст.77 ЗК РФ).

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения включают сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья. При этом, сельскохозяйственные угодья состоят из участков земли определенного хозяйственного использования (пашня, сенокосы, пастбища, залежь, виноградники и другие многолетние плодовые насаждения). Следует отметить, что к землям сельскохозяйственного назначения относятся также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального и коллективного садоводства, животноводства и огородничества[6].

Несельскохозяйственные угодья – это, соответственно, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями и т.д. Еще раз подчеркнем, что «несельскохозяйственные угодья» не являются синонимом «земель несельскохозяйственного назначения», а являются частью земель сельскохозяйственного назначения.

Наряду с землями сельскохозяйственного назначения ЗК РФ перечислены земли, используемые в иных, чем сельскохозяйственные, целях.

Вернемся к категориям земель и классификации, проведенной, в п.1 ст.7 ЗК РФ. Законодатель выделяет: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли поселений; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Исходя из приведенной легальной классификации земель, все земли, условно можно разделить на «сельскохозяйственного назначения» и «несельскохозяйственного назначения», причем, к последним будут отнесены пп. 2-7 п.1 ст. 7 ЗК РФ.

Аналогичная классификация проведена законодателем и в иных законодательных актах, например, в Законе РФ от 11 октября 1991 г. №1738-1 «О плате за землю» (с последними изм. и доп. от 22 августа 2004 г.)[7], где для целей налогообложения все земельные участки разделены на следующие группы: земли сельскохозяйственного назначения и земли несельскохозяйственного назначения (включая земли городов и поселков, земли водного фонда, земли лесного фонда и др.).

В юридической литературе встречается более узкое определение земель несельскохозяйственного назначения. Так, А.А. Ялбулганова отмечает: «…к землям несельскохозяйственного назначения следует отнести земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности и земли иного специального назначения»[8]. Аналогичную классификацию проводит О.И.Крассов[9].

На наш взгляд, «сужение» понятия вполне обоснованно и объясняется тем, что земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса, или ограничены в использовании или изъяты из хозяйственного использования. Таким образом, применительно к рассматриваемой теме рационально использовать «узкое» понятие земель несельскохозяйственного назначения.

Обратимся вновь к нормам земельного законодательства. В п.2 ст.79 ЗК РФ законодатель употребляет такую категорию как «земли непригодные для ведения сельскохозяйственного производства». На наш взгляд, данная категория является одним из базисов (наряду с другими легальными критериями) в определении понятия земель несельскохозяйственного назначения.

Таким образом, вышесказанное позволяет нам сделать вывод, что под землями несельскохозяйственного назначения законодатель понимает земли непригодные для ведения сельскохозяйственного производства. В перечень земель несельскохозяйственного назначения входят: земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Рассмотрим каждый вид земель подробнее.

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий (п.1 ст. 83 ЗК РФ). Как следует из п.1 ст. 85 ЗК РФ в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственный; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

В соответствии с п.1 ст.87 ЗК РФ, землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, землями обороны, безопасности и землями иного специального назначения признаются земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Считаем необходимым рассмотреть в рамках данного параграфа и такой вопрос, как перевод земель из одной категории в другую. Последнее напрямую влияет на изменение правового статуса земель, а значит, и на возможность вовлечения их в хозяйственный оборот, в том числе, продажу земель. В связи с привлекательностью продажи земель, различные субъекты, путем, противоречащим закону, меняли статус земель (как правило, переводя земли из сельскохозяйственных в несельскохозяйственные). Приведем пример из практики Поволжского федерального округа[10]:

Распоряжением Главы администрации Ульяновской области от 01.07.02 г. №913 из земель совхоза «Пригородный» изъят земельный участок (пашни) площадью 5420 кв.м и передан в аренду, с правом последующего приобретения в собственность, - ООО «Симбирское автомобильное агентство» для размещения производственной базы по продаже автомашин и оказанию автоуслуг. При этом в пункте 3 распоряжения было указано, что следует обратиться к Главе администрации Ульяновской области для получения разрешения на перевод земель сельскохозяйственного назначения площадью 5420 кв.м в категорию земель промышленности.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 23.05.03 г. распоряжение Главы администрации Ульяновского района было признано несоответствием действующему законодательству. Постановлением апелляционной инстанции от 06.08.03 г. данное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами, ООО «Симбирское автомобильное агентство» обратилось с кассационной жалобой, в которой просило их отменить в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.

Признавая недействительным распоряжение Главы администрации Ульяновского района Ульяновской области от 01.07.02 г. №913 «О предоставлении земельного участка ООО «Симбирское автомобильное агентство» для строительства производственной базы, судебные инстанции указали, что в силу статьи 8 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137 ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» при смене землевладельца, землепользователя категория и целевое назначение земельного участка изменению не подлежит.

Кроме того, согласно ст. 216 ГК РФ к вещным правам наряду с правом собственности относится и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Это право защищается в равной степени (ст.305 ГК РФ).

В соответствии с п.3 ст.299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращается на основании и в порядке, предусмотренном ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Пунктом 1 ст.235 ГК РФ установлено, что право собственности прекращается, в том числе, и при отказе собственника от права собственности.

Следовательно, действующим законодательством предусмотрена возможность государственного унитарного предприятия отказаться от права пользования земельным участком.

Однако земельный участок площадью 5420 кв.м, являющийся сельскохозяйственным угодьем - пашней, спорным ненормативным актом изъят для передачи заявителю кассационной жалобы в целях предоставления для несельскохозяйственного использования - размещения производственной базы по продаже автомашин и оказанию автоуслуг без определения кадастровой стоимости и до изменения ее категории, то есть без учета требований как ст.ст.77-79 ЗК РФ так и ст.8 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[11].

Таким образом, был признан недействительным акт исполнительного органа государственной власти, в удовлетворении кассационной жалобы было отказано.

Важно подчеркнуть, что при смене землевладельца, землепользователя категория и целевое назначение земельного участка изменению не подлежит, а перевод земель из одной категории в другую строится исключительно на нормах земельного законодательства.

Таким образом, земли, переведенные нелегальным путем в категорию несельскохозяйственных, не могут быть вовлечены в хозяйственный оборот.

В заключение данного параграфа еще раз подчеркнем, что под землями несельскохозяйственного назначения следует понимать земли непригодные для ведения сельскохозяйственного производства. В перечень земель несельскохозяйственного назначения входят: земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.



[1] Земельный кодекс РСФСР принят Верховным Советом РСФСР 25 апреля 1991 г. // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. - 30 мая 1991 г. - №22. - Ст. 768.

[2] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001г. №44. - Ст.4147.

[3] Веденин Н.Н. Земельное право: Вопросы и ответы. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юриспруденция, 2001. – с.167.

[4] См. например: Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации». - М.: Юрайт-Издат, 2002; Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассова О.И. - Юристъ, 2002.

[5] Письмо МНС РФ от 27 апреля 2001 г. №ВТ-6-04/351 // Нормативные акты по финансам, налогам, страхованию и бухгалтерскому учету. - 2001г. - № 7.

[6] Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации. - М.: Юрайт-Издат, 2002. – с.92.

[7] Закон РСФСР от 11 октября 1991 г. №1738-1 «О плате за землю» // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета РФ. - 5 ноября 1991 г. - №44. - Ст.1424.

[8] Правовое регулирование природоресурсных платежей / Под ред. Ялбулганова А.А. - Система ГАРАНТ, 2004г.

[9] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассова О.И. - Юристъ, 2002. – с.97.

[10] Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 ноября 2003 г. №А72-3156/03-Е277 // Текст официально не опубликован.

[11] Федеральный закон от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 2001 г. №44. - Ст. 4148.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-14
Rambler's
Top100 Rambler's Top100