www.allpravo.ru
   Электронная библиотека
О библиотеке юриста FAQ по работе с библиотекой
Авторское соглашение Пополнить библиотеку

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:

Анонсы

Новая публикация:

Казанцев В.В. Криминалистическое исследование средств компьютерных технологий и программных продуктов




Версия для печати
Гражданское право
Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие. Великомыслов Ю.Я. // Allpravo.Ru – 2005.
<< Назад    Содержание    Вперед >>
1. Значение предмета договора, отдельных сроков и цены при заключении договора

До подписания договора о купле-продаже земельного участка несельскохозяйственного назначения, стороны должны достигнуть соглашения по всем существенным условиям, и только затем придать ему определенную действующим законодательством форму.

Если при продаже земельного участка на торгах, существенные условия его продажи известны еще до заключения договора (согласно подп.«в» п.2 Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808) при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков Министерство имущественных отношений Российской Федерации: определяет существенные условия договоров купли-продажи земельных участков, заключаемых по результатам аукциона), то при заключении договора «обычным» путем стороны ведут предварительные переговоры, определяя стоимость земельного участка, условиях его продажи.

Для договора купли-продажи законодатель установил два существенных условия – это предмет договора и его цена. Наряду с названными условиями, считаем необходимым рассмотреть также отдельные сроки и их значение при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Прежде всего, остановимся на предмете договора как на существенном условии договора. Как закреплено в абз.1 ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Таким образом, до того как эти данные перенести на надлежаще оформленный договор, стороны должны точным образом определить какой именно земельный участок, в каком составе, обременении будет являться предметом готовящейся сделки.

Источником для определения легальных требований к сведениям о земельном участке (предмете договора купли-продажи) может служить Приложении №1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. К таким сведениям можно отнести: Кадастровый номер; Предыдущий кадастровый номер; Последующий кадастровый номер; адрес (местоположение) земельного участка; Наименование; Назначение (отнесение к определенной категории земель); Площадь. В совокупности перечисленные сведения являются достаточными данными для индивидуализации земельного участка и определении его как предмета договора купли-продажи.

Важно подчеркнуть, что ЗК РФ (подп.5 п.1 ст.1) закрепляется принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, когда предметом договора купли-продажи недвижимости является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее пользования. При продаже такой недвижимости (здания, сооружения) покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абз.2 п.3 ст.552 ГК РФ). По данному вопросу ВАС РФ выработан обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства[1].

Первостепенное значение имеет определение легального момента вступления в силу договора продажи недвижимости. Наступление этого момента законодатель связывает с подписанием договора купли-продажи земельного участка продавцом и покупателем (п.1 ст.433 ГК РФ) С этого времени договор становится обязательным для сторон.

Между тем, стороны могут определить в договоре, что он вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации, и, тем самым, «подстраховать» себя от преждевременного исполнения обязательств.

С моментом государственной регистрации стороны могут связать и срок передачи земельного участка. Так, например, можно указать, что «земельный участок подлежит передачи по акту в течение 7 дней с момента выдачи государственной регистрации о переходе прав на недвижимое имущество».

До заключения договора (и в рамках договора) стороны должны определить сроки подачи документов на государственную регистрацию перехода прав на земельный участок. Данное условие имеет особое значение, так выступает критерием «затягивания» одной сторон совершения действий по регистрации, тем самым, создавая препятствия для исполнения договора в целом.

Еще один момент, который требует решения – определение сроков оплаты цены земельного участка: до или после заключения проведения государственной регистрации; если частями – то конкретный сроки внесения частей оплаты земельного участка. Определение данных сроков имеет значения для привлечения покупателя к ответственности в случае задержки оплаты земельного участка; в случае грубой задержки просрочка оплаты может выступать отлагательным условием, и тем самым, являться основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

В договоре необходимо установить и иные сроки: передачу документов на земельный участок, совершение иных определенных действий.

Как мы уже подчеркнули, существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена. Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Прежде всего, заметим, что положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст.424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи земельных участков, и недвижимости в целом. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не применяются.

Цена за земельный участок в договоре может быть определена в виде единой суммы за весь земельный участок, либо за единицу измерения (кв.м., сотка, гектар и т.д.).

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).

Рыночная цена на земельный участок может определяться (формироваться) продавцом следующим образом. Во-первых, исходя из цен на аналогичные земельные участки в схожем районе; во-вторых, путем привлечения профессиональных оценщиков (действующих на основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"[2] (с последними изм. и доп. от 22 августа 2004г.); в третьих, исходя из кадастровый оценки земли (кадастровой стоимости земельного участка – п.5 ст.65 ЗК РФ), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316[3]. В том случае, когда не определена кадастровая цена, критерием может выступать нормативная цена земли (ст.13 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"[4]). Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.97 №319 "О порядке определения нормативной цены земли"[5].

Акцентируем внимание на особенностях формирования цены земельного участка при проведении торгов. Еще до проведения аукциона (торгов) до его участников доводятся сведения о «начальной цене предмета торгов», "шаге аукциона". В результате проведения торгов, определяется цена, которая оформляется в протоколе, подписываемым организатором торгов, аукционистом и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в 2 экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов. Протокол является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка. Тем самым, существенные условия договора определяются еще до его заключения.

С рядом особенностей связано определение цены земельного участка продаваемого в рамках приватизации. Если обычным для рыночных отношений является договорной порядок определение цены (при этом, например, возможен «торг»), то для определения цены купли-продажи земельного участка в результате реализации права на приватизацию земельного участка законодатель установил особые правила.

Зачастую на практике стороны не могут согласовать цену договора. Например, магазин занимает площадь 400 кв.м. в центре города, безусловно, что рыночная цена на землю крайне высока, учитывая тем более постоянный рост спроса и цен на землю. Конечно, такая цена магазин не устраивает, в тоже время полномочный орган стремиться продать земельный участок по максимально допустимым ценам. Здесь и возникает вопрос о допустимости цены и ее пределах, легальных способах определения.

Согласно ст. 2 Федерального Закона Российской Федерации №137-ФЗ от 25 октября 2001 "О порядке введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст.36 ЗК РФ при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков стоимость таких земельных участков устанавливается субъектом Российской Федерации, исходя из кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. При определении выкупной стоимости подлежит применению поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенного на земельном участке здания, сооружения.

Казалось бы, что законодатель дал четкую формулу для определения цены на земельный участок, однако, на практике вышеназванное правило является «камнем преткновения» между полномочными органами власти и хозяйствующими субъектами (гражданами), источником множества, на первый взгляд, запутанных споров.

Обратимся к материалам арбитражной практики.

По делу, рассмотренному Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 августа 2004 г. №А56-39381/03[6]) ОАО обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о рассмотрении разногласий, возникших с Комитетом по управлению городским имуществом (далее - КУГИ).

Как усматривается из материалов дела, ОАО "АТК №32" обратилось в КУГИ с заявлением о приобретении в собственность на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, Волхонское шоссе, дом 115 (литер А), кадастровый №78:8519:58, площадью 85 286 кв.м.

КУГИ направил подписанный проект договора купли-продажи указанного участка. Истец не подписал проект договора, направив ответчику протокол разногласий по пунктам 1.5. и 2.1. договора.

Пункт 1.5 договора содержит условие, касающееся установления ограничений (обременений) прав на использование земельного участка. В редакции КУГИ он изложен следующим образом:

"Ограничение (обременение) прав на использование участка, в том числе, сервитуты, именуемые в дальнейшем "Ограничения", в дополнение или во изменение указанных в пункте 1.4 договора, устанавливаются в соответствии с законодательством соответствующими органами, в том числе органами по земельным ресурсам и землеустройству, органами градостроительства и архитектуры, органами по охране и использованию памятников Санкт-Петербурга. Как продавец, так и покупатель каждый имеют право в одностороннем порядке (без согласия другого) зарегистрировать в органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Ограничения в качестве приложений к договору. При этом договор рассматривается сторонами как их заявление на регистрацию ограничений, о которых станет известно впоследствии, в том числе, установленных указанными в настоящем пункте органами после регистрации покупателем права собственности на участок, возникающего из договора".

ОАО "АТК №32" предложило следующую редакцию данного пункта:

"Ограничение (обременение) прав на использование участка, в том числе, сервитуты, именуемые в дальнейшем "Ограничения", в дополнение или во изменение указанных в пункте 1.4 договора, устанавливаются в соответствии с законодательством соответствующими органами, в том числе органами по земельным ресурсам и землеустройству, органами градостроительства и архитектуры, органами по охране и использованию памятников Санкт-Петербурга. Ограничения подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пункт 2.1 договора содержал условие о цене земельного участка. В редакции КУГИ она составила 19.619.191 руб. 44 коп., в редакции ОАО "АТК №32" – 2.270.739 руб. 75 коп.

Поскольку стороны не смогли урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, ОАО "АТК №32" обратился в арбитражный суд с иском о рассмотрении разногласий, возникших при заключении указанного договора.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что стороны не согласовали существенное условие договора купли-продажи о цене, требование о заключении договора в соответствии с п.4 ст.445 ГК РФ истцом не заявлялось, суд не может рассматривать вопрос о внесении изменений в проект договора при отсутствии требования о его заключении, истец не указал конкретную редакцию договора, которая должна быть установлена судом.

Отменяя решение суда, апелляционная инстанция исходила из того, что в соответствии с п.2 ст.445 ГК РФ сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. При этом суд пришел к выводу о том, что цена участка должна соответствовать требованиям законодательства на момент заключения договора и определил цену земельного участка.

Кассационная инстанция полагает, что апелляционной инстанцией обоснованно применен п.2 ст.445 ГК РФ, предусматривающей право стороны, направившей протокол разногласий, передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Апелляционной инстанцией было установлено, что пункт 1.5 договора в редакции истца является правомерной, так как она соответствует действующему законодательству, носит отсылочный характер и подлежит применению в случаях, установленных законом, иными правовыми актами.

Кассационная инстанция не усматривает оснований не согласиться с данной позицией апелляционной инстанции арбитражного суда.

Однако при рассмотрении разногласий по пункту 2.1. договора, касающейся цены участка, апелляционная инстанция не согласилась с редакциями как покупателя, так и продавца.

При этом суд руководствовался п.1 ст. 422 ГК РФ, согласно которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. С учетом требований действующего законодательства суд определил, что цена земельного участка составляет без учета НДС 21 581 110,58 руб.

Суд кассационной инстанции полагает, что суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, приняв изложенную выше редакцию пункта 2.1 о цене земельного участка.

В постановлении содержится обоснованная ссылка на Закон Санкт-Петербурга от 11.11.03 №625-93 "Об отдельных вопросах налогообложения", в соответствии с которым ставки земельного налога, дифференцированные Законом Санкт-Петербурга "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге" по административным районам Санкт-Петербурга и зонам градостроительной ценности территорий, применяются в 2004 году по отношению к 1998 году с коэффициентом 9,504.

Доводы ОАО "АТК №32" о том, что указанный закон не должен применяться, неправомерен и не может быть принят во внимание.

Поскольку определение размера ставки земельного налога относится к компетенции субъекта Российской Федерации, то при определении стоимости земельного участка в Санкт-Петербурге необходимо учитывать коэффициент к ставке земельного налога, устанавливаемый субъектом Российской Федерации. В данном случае Санкт-Петербург действует в пределах предоставленных ему Налоговым кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О плате за землю", Законом Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" полномочий и вправе устанавливать поправочные коэффициенты».

Итак, из анализа данного судебного спора можно сделать следующие выводы. Во-первых, суд не может отказать в рассмотрении аналогичного спора на основании того, что «стороны не согласовали существенное условие договора купли-продажи о цене». Во-вторых, в соответствии с п.2 ст.445 ГК РФ «сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда», что и было сделано. В-третьих, суд, руководствуясь действующими законодательными актами (в момент заключения договора) вправе сам установить цену земельного участка. В четвертых, так как определение размера ставки земельного налога относится к компетенции субъекта РФ, и при определении стоимости земельного участка необходимо учитывать коэффициент к ставке земельного налога, устанавливаемый субъектом РФ. Наконец, основной вывод – хозяйствующие субъекты, считающие свои права нарушенными, а действия полномочных органов по формированию цены не соответствующими законодательству, могут и должны обращаться за защитой своих прав в суд.

Можно привести еще ряд аналогичных примеров:

- Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 июля 2004 г. №Ф04-5211/2004(А46-3197-36). По данному делу суд первой инстанции правильно признал доводы Департамента недвижимости в части применения повышенного коэффициента, неправомерным к отношениям по купле-продаже земельного участка, и принял редакцию договора с учетом поправочного коэффициента, на основании общих принципов гражданского оборота с учетом действующего законодательства, регулирующего вопросы купли-продажи земли[7].

- Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 января 2003 г. №А56-20158/02. По данному делу иск ОАО к Фонду имущества о согласовании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи относительно цены выкупа земельного участка удовлетворен в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи участка в редакции постановления кассационной инстанции, так как согласно налоговому законодательству установление ставки земельного налога входит в компетенцию органов государственной власти субъектов РФ и изменение коэффициентов, применяемых в целях налогообложения, не может учитываться при расчете выкупной цены[8].

Приведем еще один показательный пример из практики Федерального арбитражного суда Уральского округа. ЗАО обратилось в суд иском о понуждении заключения договора. Из материалов дела установлено, что ЗАО, являясь собственником недвижимого имущества, расположенного г. Перми, приобретенного в порядке приватизации, обратилось в Департамент имущественных отношений Пермской области с заявкой на выкуп земельного участка площадью 24809,7 кв. м, расположенного под объектами недвижимости. О получении заявки в этот же день свидетельствует отметка Департамента имущественных отношений Пермской области.

Право истца на приватизацию земельного участка предусмотрено ч. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 28 ФЗ РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно п. 3 ст. 28 ФЗ РФ "О приватизации государственного муниципального имущества" решение о продаже земельных участков - принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок.

16.01.03 г. Департаментом имущественных отношений Пермской области принято решение о предоставлении ЗАО земельного участка в собственность, о чем издано распоряжение. Выкупная цена земельного участка определена в размере 1857750 руб. 33 коп., исходя из ставки земельного налога, действовавшей в 2002 году.

В соответствии с Порядком взаимодействия Министерства имущественных отношений России и Российского фонда федерального имущества при приватизации находящихся в государственной собственности земельных участков, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости, находившиеся до их приватизации в федеральной собственности, утвержденным распоряжением Минимущества России и РФФИ от 21.08.02 №2881-р/153, обязанность по заключению договора купли-продажи земельных участков на основании поступивших из территориального органа материалов возложена на региональное (межрегиональное) отделение Российского фонда федерального имущества.

В обоснование заявленного иска ЗАО указывает на уклонение ответчиков от заключения договора купли-продажи земельного участка по цене 1857750 руб. 33 коп., которое выразилось в том, что в установленный п. 3 "Порядка взаимодействия..." срок (14 дней) договор не заключен, Департаментом имущественных отношений Пермской области в адрес истца 30.05.03 направлено письмо №27-16-3297/420 "О перерасчете цены выкупа земельного участка", согласно которому цена земельного участка определена в соответствии с ФЗ РФ от 24.07.02 №10-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие акты законодательства РФ" и составила 3343950 руб. 60 коп.

Удовлетворяя иск ЗАО, суд правомерно исходил из того, что в соответствии с п. 7 Указа Президента РФ от 11.05.95 №478 "О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации", действовавшего на момент возникновения правоотношений сторон по выкупу земельного участка, при определении выкупной цены земли при продаже земельных участков, на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи заявки на выкуп земельного участка.

Поскольку заявка подана ЗАО в 2002 году, истец вправе требовать заключения с ним договора купли-продажи земельного участка по цене 1857750 руб. 33 коп., определенной исходя из ставки земельного налога, действовавшей в 2002 году. Положения статьи 7 ФЗ РФ от 24.07.02 №110-ФЗ об установлении коэффициента 1,8 к ставке земельного налога, не подлежат применению, так как правоотношения сторон по приватизации земельного участка возникли до вступления в силу названного закона (01.01.03)»[9].

Из данного спора можно сделать следующий вывод: при продаже земельных участков, на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, в расчет принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи заявки на выкуп земельного участка, то есть на момент возникновения правоотношения по купле-продаже земельного участка.

Считаем важным акцентировать внимание на правильном определении цели иска (предмета иска). Так, например, по одному делу ОАО в качестве предмета иска было не просто понуждение продавца к заключению договора, а понуждение продавца заключить договор по цене, предложенной покупателем. Так как цена ОАО была рассчитана не правильно, а условие о цене является существенным условием данного договора, то иск о понуждении заключить договор не был удовлетворен (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2004 г. №А56-30796/03)[10].

В это связи, позволим себе сформулировать правило, что в целях защиты своих прав необходимо грамотно формулировать цель «иска»: понуждение продавца к заключению договора, а не иск о понуждении продавца заключить договор по цене, предложенной покупателем.

Итак, как показывает анализ судебно-арбитражной практики, не только Приволжского округа, но и всей России, за последние годы в производстве находились сотни дел связанных с заключением договора купли-продажи земельного участка в результате реализации права на его приватизацию.

Можно сделать однозначный вывод, что следование букве закона, учет перечисленных особенностей определения цены земельного участка несельскохозяйственного назначения, позволяет защитить свои права и выкупить земельный участок по «легальной цене».



[1] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001г. - №5.

[2] Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 августа 1998г. - №31. - Ст.3813.

[3] Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. №316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 17 апреля 2000г. - №16. - Ст.1709.

[4] Федеральный закон от 25 октября 2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001г. - №44. - Ст.4148.

[5] Постановление Правительства РФ от 15 марта 1997 г. №319 "О порядке определения нормативной цены земли" // Собрание законодательства Российской Федерации от 31 марта 1997 г. - №13. - Ст.1539.

[6] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 августа 2004 г. №А56-39381/03

[7] Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26 июля 2004 г. №Ф04-5211/2004(А46-3197-36)

[8] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 января 2003 г. №А56-20158/02

[9] Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 февраля 2004 г. №Ф09-228/04ГК

[10] Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2004 г. №А56-30796/03

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-14
Rambler's
Top100 Rambler's Top100