Распечатать

<На главную страницу портала>
<На главную страницу библиотеки>




Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие. Великомыслов Ю.Я. // Allpravo.Ru – 2005.



1. Продавец: права, обязанности, ответственность / Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие. Великомыслов Ю.Я. // Allpravo.Ru – 2005.
Субъекты сделок с земельными участками несельскохозяйственного назначения

В настоящее время, когда земельные участки несельскохозяйственного назначения вовлечены в хозяйственный оборот, на стороне продавца земельных участков могут выступать граждане и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации (республики, края, области, города федерального значения, автономная область, автономные округа), городские и сельские поселения и другие муниципальные образования (в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления). Таким образом, продавцом земельного участка может быть как частноправовой субъект, так и публично-правовой субъект.

Приобретение земельного участка возможно:

- в частноправовом порядке у физического или юридического лица;

- у исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления (находящихся в государственной или муниципальной собственности) на торгах (конкурсах, аукционах);

- гражданами и хозяйствующими субъектами собственниками зданий, сооружений путем реализации права на приватизацию земельных участков (ст.36 ЗК РФ).

Порядок заключения договора купли-продажи земельного участка будет зависеть от того, каким путем осуществляется продажа земельного участка, это напрямую влияет на порядок согласования существенных условий договора.

Учитывая, что большая часть земель находится в собственности государства, а в большей части сделок по продаже земли, стороной-продавцом являются исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, остановимся на некоторых особенностях купли-продажи земельных участков путем проведения торгов (конкурсов, аукционов), а также путем реализации права на приватизацию земельного участка.

При продаже земельного участка путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) продавцом выступает - исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатор торгов (конкурсов, аукционов) - собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Продавец определяет форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную цену и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) определяется в соответствии с ГК РФ (ст.447) и ЗК РФ (ст.38). В настоящее время также действуют Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808)[1].

Как следует из вышеуказанных «Правил организации и проведения торгов…», торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка.

При продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков организатор торгов:

а) определяет место, даты и время начала и окончания приема заявок об участии в торгах, место, дату и время определения участников торгов, место и срок подведения итогов торгов;

б) организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов (или об отказе в их проведении), а также информации о результатах торгов;

в) выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах;

г) принимает заявки и документы от претендентов, а также предложения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, организует регистрацию заявок в журнале приема заявок, обеспечивает сохранность представленных заявок, документов и предложений, а также конфиденциальность сведений о лицах, подавших заявки и предложения, и содержания представленных ими документов до момента их оглашения при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене;

д) организует осмотр земельных участков на местности;

е) проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами;

ж) принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах;

з) определяет победителя торгов и оформляет протокол о результатах торгов;

и) готовит проекты договоров купли-продажи земельных участков;

к) подписывает от имени собственника договоры купли-продажи земельных участков по результатам торгов;

л) осуществляет иные предусмотренные функции.

При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи земельного участка. При этом договор купли-продажи подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола.

Рассмотрим вкратце особенности купли-продажи земель путем реализации права на приватизацию земельного участка в порядке ст.36 ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Физические и юридические лица, имеющие в собственности здания (сооружения), расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня поступления заявления должен подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора (п.6 ст.36 ЗК РФ).

Анализ арбитражной практики показывает, что зачастую полномочные органы необоснованно отказывают в реализации права на приобретение в собственность земельного участка, несмотря на то, что соответствующее право у субъекта есть (нет препятствий в виду ограничения оборота земельного участка). В этой связи подчеркнем, что физическое лицо или хозяйствующий субъект может обязать в судебном порядке полномочный орган заключить договор продажи земельного участка. Исключением является ограничение оборота земельного участка, в том случае «если это не нарушает публичные интересы» (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2004 г. №11994/03)[2].

На практике «проблемным» вопросом является определение размера земельного участка. Как предусмотрено п.7 ст.36 ЗК РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Между тем, возможно неоднозначная трактовка понятия «фактически используемой площади». Приведем пример из арбитражной практики Московской области. По одному из дел общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд с иском к администрации района о признании незаконным ее решения об отказе в предоставлении права выкупа земельного участка площадью 400 кв.метров под объектом недвижимости - магазином, принадлежащим обществу на праве собственности, и обязании администрации предоставить обществу право выкупа указанного земельного участка.

Арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил: решение администрации признал незаконным и обязал ее предоставить истцу право выкупа земельного участка площадью 400 кв.метров. Суд апелляционной инстанции решение суда изменил: отказ администрации в передаче в собственность истцу земельного участка признал незаконным и обязал ее в двухнедельный срок принять решение о предоставлении земельного участка путем заключения договора купли-продажи, подготовить проект договора и направить его обществу. Однако при этом суд признал, что истец вправе приобрести земельный участок площадью 157,5 кв.метра, находящийся под зданием магазина №49. В остальной части иска было отказано.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением апелляционной инстанции без изменения.

Общество обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением об отмене постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке надзора и оставлении без изменения решения суда первой инстанции.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствовавших в заседании представителей истца, Президиум ВАС РФ оставил, решение суда первой инстанции в силе по следующим основаниям.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, обоснованно расценив отказ администрации в передаче в собственность истцу земельного участка как незаконный, признали за ним право на приобретение только той части земельного участка, на котором расположено само здание.

Между тем, как установлено судом в соответствии с материалами дела, за обществом на основании договора купли-продажи, зарегистрировано право собственности на здание. По договору аренды для размещения магазина обществу был предоставлен земельный участок общей площадью 400 кв.метров в границах, указанных в прилагаемом к договору плане земельного участка.

Исходя из части 1 статьи 36 ЗК РФ юридические лица, имеющие в собственности здания, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. Как предусмотрено частью 7 статьи 36 Кодекса, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно части 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. При этом договор аренды не препятствует выкупу земельного участка[3].

Таким образом, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о предоставлении истцу права на приобретение земельного участка в пределах, занимаемых самим зданием, нарушают единообразие в применении и толковании норм права, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации[4] является основанием для их отмены в порядке надзора. При определении размера участка необходимо исходить из фактически предоставленного земельного участка (подтвержденного выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), а не земельного участка занимаемого самим зданием.

В тех случаях, когда земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права собственности на землю является их совместное обращение с соответствующим заявлением либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 июля 2004 г. №3934/04).

Как в случае приобретения земельного участка по результатам аукциона, так и в результате реализации права на приватизацию земельного участка, стороны заключают договор купли-продажи земельного участка.

Важно подчеркнуть, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (п.1 ст.37 ЗК РФ). Соответственно, объектом купли-продажи не может быть доля земельного участка, т.к. «доля» (или часть земельного участка) является неразделенным земельным участком (не прошедшим государственный кадастровый учет как самостоятельный земельный участок). Подтверждается вышесказанное и материалами арбитражной практики (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. №15671/03 Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет[5]).

В дальнейшем рассмотрим права и обязанности продавца через призму договора купли-продажи земельного участка.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, в свою очередь покупатель обязуется принять участок и произвести за него определенную плату.

Перейдем непосредственно к рассмотрению обязанностей продавца земельного участка. Продавец обязан:

- предоставить информацию об обременениях земельного участка;

- передать земельный участок;

- передать земельный участок надлежащего качества.

В соответствии с п.1 ст.37 ЗК РФ, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Как подчеркивают эксперты, следует учитывать, что понятия ограничений, обременений в гражданском законодательстве и ЗК РФ не совпадают. ГК РФ в п.1 ст.131 содержит понятие ограничений вещных прав на недвижимое имущество. Закон о регистрации прав на недвижимость отождествляет понятия ограничений и обременений. Согласно ст.1 названного Закона ограничения (обременения) - это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.)[6].

Земельное законодательство предусматривает две группы ограничений. Во-первых, это ограничение оборотоспособности земельных участков, содержание которой сводится к невозможности передачи в частную собственность земельных участков, относящихся к землям, ограниченным в обороте (п.2 ст.27 ЗК РФ). Во-вторых, ст.56 ЗК РФ закреплен перечень ограничений прав на землю, которые носят в основном публично-правовой характер.

Таким образом, обязанность продавца земельного участка состоит в предоставлении покупателю информации обо всех названных ограничениях и обременениях. Такая информация должна найти отражение в рамках договора. Границы земель, право пользования, которыми ограничено правами других лиц, условия их содержания должны быть обозначены на прилагаемом к договору плане (чертеже) земельного участка. Также в договоре необходимо указание площади ограничения (обременения) срока, в течение которого оно действует и другие условия.

Продавец обязан передать земельный участок покупателю. Срок исполнения продавцом обязанности передать земельный участок покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 ГК РФ. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя. Необходимо учитывать, что право собственности на земельный участок сохраняется за продавцом до момента совершения государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок за Покупателем.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать земельный участок покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Продавец обязан передать земельный участок надлежащего качества. Качество должно соответствовать условиям договора, целевому назначению земельного участка.

К основному праву продавца относится право требования своевременной оплаты по договору. В тех случаях, когда продавцом выступает полномочный орган исполнительной власти, он вправе:

- осуществлять государственный контроль за охраной и использованием земель;

- требовать соблюдения покупателем цели использования земельного участка, а также выполнения покупателем иных условий владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Как следует из ст.553 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Продавец не вправе требовать включения в договор купли-продажи земельного участка следующих условий (п.2 ст.37 ЗК РФ):

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Даже в случае их включения в текст договора, они считаются недействительными, а значит, не имеют правовых последствий.

Продавец несет ответственность в случае предоставления заведомо ложной информации:

- об обременениях участка и ограничениях его использования;

- о разрешении на застройку;

- об использовании соседних участков, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка;

- о качестве земли, которое может повлиять на использование и стоимость участка;

- иной информации, предоставление которой установлено федеральными законами, которая может повлиять на решение покупателя о покупке участка.

Гражданским законодательством (ст.557 ГК РФ) закреплены последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.



[1] Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. №808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 18 ноября 2002г. - №46. - Ст.4587.

[2] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2004 г. №11994/03 // Вестнике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2004 г. - №8.

[3] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 августа 2004 г. №4345/04 // Текст официально не опубликован.

[4] Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24 июля 2002 г. №95-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 июля 2002 г. - №30. - Ст. 3012.

[5] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 марта 2004 г. №15671/03 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2004 г. - №8.

[6] Бархатов М.В. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации". - М.: Юрайт-Издат, 2002. – с.89.



http://allpravo.ru/library/doc99p0/instrum4100/print4104.html
"ВСЕ О ПРАВЕ" © :: Информационно-образовательный юридический портал ::
Аllpravo.Ru 2017г. По всем вопросам пишите:info@allpravo.ru
TopList Rambler's
Top100 Rambler's Top100