Распечатать

<На главную страницу портала>
<На главную страницу библиотеки>




Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие. Великомыслов Ю.Я. // Allpravo.Ru – 2005.



2. Покупатель: права, обязанности, ответственность / Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие. Великомыслов Ю.Я. // Allpravo.Ru – 2005.


Как следует из общих положений земельного законодательства РФ, покупателем (как, впрочем, и продавцом) земельного участка несельскохозяйственного назначения могут выступать, иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства (ст.15 ЗК РФ). В апреле 2004 года Мурманской областной Думой был сделан запрос о конституционности данных положений ЗК РФ. По результатам запроса была принято Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. №8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы"[1]. Как указал Конституционный суд РФ при предоставлении земли в собственность передается не часть территории государства, а лишь участок земли как объект гражданских прав, что отнюдь не затрагивает территориальную целостность РФ.

Между тем, необходимо учитывать, что законодатель ввел некоторые ограничения для иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц в осуществлении права землепользования, тем самым, установив изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, п.3 ст.15 ЗК РФ для указанных лиц введен запрет на обладание на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных и иных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, в тех случаях, когда покупателем выступает вышеуказанная категория лиц, объектом продажи не могут выступать отдельные категории земельных участков несельскохозяйственного назначения. При этом ограничение правоспособности данной группы лиц возможно только в законодательном порядке.

Перейдем к рассмотрению обязанностей и прав покупателя.

Основная обязанность покупателя - полностью оплатить стоимость земельного участка в установленный срок. Как правило, это перевод денежных средств на расчетный счет продавца, как правило, полная предоплата.

Следующая обязанность – принять земельный участок по передаточному акту на условиях и в сроки, указанные в договоре. В соответствии с п.2 ст.556 ГК РФ, принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в этом случае покупатель не вправе потребовать замены земельного участка ненадлежащего качества на другой земельный участок, соответствующий договору (ст.556 ГК РФ).

На покупателя может быть возложена обязанность платить земельный налог со дня фактической передачи земельного участка. В тоже время, как показывает практика, с точки зрения действующих норм, обязанность по оплате земельного налога, до момента государственной регистрации перехода прав на земельный участок лежит на продавце (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 августа 2001 г. №А82-49/01-А/7 Несмотря на то, что права покупателей недвижимости на земельные участки не были незамедлительно зарегистрированы, они выступили фактическими пользователями земельных участков с момента регистрации договоров купли-продажи недвижимости и они же должны нести обязанность по уплате земельного налога)[2]. В случае если продавец не будет вносить земельный налог, полномочные органы предъявят соответствующие претензии. Таким образом, в договоре рационально предусмотреть, что в случае фактической передачи земельного участка до государственной регистрации перехода прав, покупатель обязан возместить продавцу земельный налог с момента передачи и до момента регистрации.

На практике, на покупателя возлагается обязанность совершить процедуру государственной регистрации перехода прав не земельный участок, а также нести все сопутствующие расходы.

В том случае, когда продавцом земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти, на покупателя, также могут быть возложены, в соответствии с договором, следующие обязанности:

- обеспечить содержание и благоустройство прилегающих территорий;

- использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- приступить к использованию земельного участка после государственной регистрации права собственности;

- обеспечить продавцу и органам госконтроля свободный доступ на земельный участок для проверки соблюдения договорных условий, а также норм действующего земельного законодательства;

- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке в соответствии с законодательством;

- осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

- своевременно приступать к использованию земельного участка в случае если сроки освоения земельного участка предусмотрены договором.

Основное право покупателя, в соответствии с законом и договором - требовать своевременной передачи земельного участка на условиях договора.

Договором купли-продажи земельного участка могут быть предусмотрены следующие права покупателя:

- возводить строения и сооружения в соответствии с постановлением об отводе земельного участка, согласованным с землеустроительными, архитектурными, пожарными, санитарными и природоохранными органами, с соблюдением правил застройки;

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями и др.

Остановимся подробнее на правах покупателя в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. В этом случае покупатель земельного участка вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п.3 ст.37 ЗК РФ).

Как верно подчеркивают исследователи, данные нормы, значительно ухудшают положение покупателя по сравнению с регулированием, предусмотренным в аналогичных случаях ГК РФ. Статья 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в случае предъявления прав на имущество третьими лицами, и ст.475 ГК РФ, устанавливающая последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо ложного характера предоставляемой продавцом информации в качестве основания ответственности продавца[3].

Покупатель несет ответственность за неисполнение своих обязательств по договору, и, прежде всего, ответственность за несвоевременную оплату стоимости земельного участка. Как правило, в договоре включается положение о неустойке за каждый день просрочки платежа. Также в договоре может быть предусмотрена ответственность, за задержку по регистрации перехода прав на земельный участок (когда такая обязанность возложена на покупателя), за непринятие земельного участка по передаточному акту без наличия на то оснований.



[1] Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. №8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной Думы" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 3 мая 2004г. - №18. - Ст.1833.

[2] Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 августа 2001 г. №А82-49/01-А/7

[3] Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассова О.И. - Юристъ, 2002.



http://allpravo.ru/library/doc99p0/instrum4100/print4105.html
"ВСЕ О ПРАВЕ" © :: Информационно-образовательный юридический портал ::
Аllpravo.Ru 2017г. По всем вопросам пишите:info@allpravo.ru
TopList Rambler's
Top100 Rambler's Top100