Распечатать

<На главную страницу портала>
<На главную страницу библиотеки>




Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие. Великомыслов Ю.Я. // Allpravo.Ru – 2005.



2. Форма договора и его государственная регистрация / Купля-продажа земель несельскохозяйственного назначения. Практическое пособие. Великомыслов Ю.Я. // Allpravo.Ru – 2005.


Требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст.550 ГК РФ. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (один экземпляр для каждой из сторон).

Переход права собственности на недвижимость (земельный участок) по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г., 9 июня 2003 г., 11 мая, 29 июня, 22 августа 2004 г.)[1]. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п.3 ст.433 ГК РФ). Заметим, что действующее законодательство не предусматривает обязательного нотариального заверения сделки. Между тем, стороны могут принять решение о нотариальном заверении.

Важно подчеркнуть, что государственной регистрации подлежит даже смешанный договор (устанавливающий единую совокупность обязательств), когда наряду с другими объектами продажи выступает земельный участок. Данное утверждение находит подтверждение в судебной практике (п.13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59[2]).

Не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации (п.14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59).

В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту – Федеральный закон) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Как подчеркивается в Определении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001г. №132-О[3], государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Таким образом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Рассмотрим порядок проведения государственной регистрации.

Как подчеркивается в Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. приказом Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184)[4] (с изменениями от 12 ноября 2003 г.) государственная регистрация прав включает в себя:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации сделки с объектом недвижимого имущества и (или) права (его возникновения, перехода, прекращения), ограничения (обременения) права и отвечающих требованиям Закона, и их регистрацию в книге учета входящих документов (статьи 12, 13, 16, 17, 18 Закона);

- правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой, в том числе, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (статьи 9, 13 Закона);

- удостоверение проведенной государственной регистрации посредством совершения специальных регистрационных надписей на документах, выражающих содержание сделки, и выдачу свидетельства о государственной регистрации права, подлинных экземпляров документов, представленных заявителем на государственную регистрацию (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г. №343[5] (с изменениями от 19 ноября 2003 г.).

Документы на регистрацию должны быть поданы обеими сторонами по сделке: как продавцом, так и покупателем (п.1 ст.16 Федерального закона).

В соответствии с Федеральным законом на государственную регистрацию представляются:

- заявление о государственной регистрации (ст.ст. 13, 16 Закона);

- документ об оплате государственной регистрации (ст.ст. 13, 16 Закона);

- документы, подтверждающие полномочия представителя, правообладателя и участников сделок, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (ст. 16 Закона);

- договор купли-продажи земельного участка несельскохозяйственного назначения (ст.16 Закона);

- кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (представление кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов) (ст.ст. 17, 18 Закона).

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, а также, если представленные документы не отвечают требованиям ст. 18 Закона, на государственную регистрацию могут истребоваться дополнительные документы (п.2 ст.17 Закона).

После приема заявления и иных необходимых для государственной регистрации документов регистратор прав вносит в Единый государственный реестр прав запись об этом заявлении, указывающую на существование правопритязания в отношении данного объекта.

Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора купли-продажи земельного участка, как это следует из ст. 17 Федерального закона, являются соответствующий договор купли-продажи земельного участка.

При правовой экспертизе документов, проверке законности сделки купли-продажи земельного участка, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (ст.ст. 9, 13, 17 Закона).

Приведем пример из практики: «Полномочный орган отказал в государственной регистрации перехода прав на земельный участок. Заявитель (одна из сторон по сделке купли-продажи) обратился в суд с требованием признать решение регистратора незаконным.

При рассмотрении дела было установлено, что земельный участок, являющийся предметом купли-продажи по договору, по данным государственного земельного кадастра относится к землям лесного фонда (леса 1-й категории). Кроме того, он расположен в уникальном месте с оригинальными природно-климатическими условиями, относится к землям оздоровительного назначения и в силу пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" является особо охраняемым природным объектом.

Согласно пункту 2 Указа Президента Российской Федерации от 14.06.92 №631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" земли оздоровительного назначения продаже не подлежат.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка является ничтожным, поэтому комитет по земельным ресурсам и землеустройству правомерно отказал закрытому акционерному обществу в регистрации данной сделки»[6].

Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (абз.3 п.3 ст.16 Федерального закона).

В процессе осуществления процедуры государственной регистрации, стороны могут отозвать заявление и тем самым прекратить процесс регистрации (например, в результате возникших форс-мажорных обстоятельств; в результате обоюдного отказа от свершения сделки).

Как мы уже подчеркивали, согласно п.1 ст.37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В этой связи, обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр.

В соответствии с п.4. ст.18 Федерального закона, кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании сведений, представленных органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, при наличии согласия в письменной форме правообладателя (правообладателей) земельного участка или на основании заявления правообладателя. При наличии спора между органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и правообладателем уточненные данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в Единый государственный реестр прав на основании вступившего в законную силу судебного акта.

Важно подчеркнуть, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (п.2 ст.20 Федерального закона).

Неправильная трактовка вышеуказанной нормы, на наш взгляд, может стать основой для фактических ошибок на практике. Обратимся к экспертному комментарию к Федеральному закону. Как отмечает П.В. Крашенинников, «отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка и даже наличие судебного спора по поводу его границ не может быть основанием для отказа в приеме документов и, соответственно, для отказа в самой регистрации. В этом случае государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся в соответствующем земельном комитете, в том числе натурного описания границ. До присвоения земельному участку кадастрового номера может быть использован условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект (подраздел I - II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. №219[7][8]. Между тем, на наш взгляд, сказанное противоречит п.1 ст.37 ЗК РФ, согласно которому, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Возникает логичный вопрос: каким образом земельный участок может быть объектом купли-продажи, если он не прошел кадастровый учет (а значит, не завершен процесс его индивидуализации, не присвоен кадастровый номер). Представляется, что в данном случае приоритетны нормы ЗК РФ, а следовательно «отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка» являются препятствием для государственной регистрации.

Если же наличествует спор о праве на земельный участок, имеется соответствующее решение или определение суда, регистратор, руководствуясь п.4 ст.19 и п.2 ст.28 Федерального закона, обязан приостановить регистрацию.

В регистрации также может быть отказано по следующим основаниям (п.1 ст.20 Федерального закона):

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов (ст.20 Федерального закона).

Вне зависимости от основания отказа в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, - могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п.2 ст.5 Закона).

В суд может быть подан иск и в случае уклонение одной из сторон от совершения государственной регистрации, после заключения договора купли-продажи (п.3 ст.551 ГК РФ). Как пояснил Президиум ВАС в Информационном письме от 16 февраля 2001г. №59 «в соответствии с п.3 ст.165 ГК РФ в случае, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. ГК РФ не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п.3 ст.165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной». Заметим также, что в убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Акцентируем внимание на том, что при вынесении решения, обязывающего произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка, суд должен проверить, соответствует ли этот договор по своему содержанию требованиям законодательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 1999г. №1543/99)[9].

В заключение подчеркнем, что в соответствии с ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (п.1 ст.165 ГК РФ); считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Таким образом, недействительная сделка не влечет юридических последствий; права и обязанности возникают лишь в связи с фактом ее недействительности (обязанность сторон совершить определенные действия, для того чтобы положение сторон было приведено в соответствие с требованиями закона).



[1] Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997г. - 30. - Ст. 3594.

[2] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001г. - №4.

[3] Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. №132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. - 2002г. - №1.

[4] Приказ Минюста РФ от 1 июля 2002 г. №184 "Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Строй-Информ. - 2002 г. - №9.

[5] Приказ Минюста РФ от 24 декабря 2001 г. №343 "Об утверждении Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. - 2002 г. - №2.

[6] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2001г. - №5.

[7] Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 23 февраля 1998г. - №8. - Ст. 963.

[8] Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. - М.: Спарк, 1999 г.

[9] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 1999 г. №1543/99 (извлечение) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2000г. - №2.



http://allpravo.ru/library/doc99p0/instrum4100/print4107.html
"ВСЕ О ПРАВЕ" © :: Информационно-образовательный юридический портал ::
Аllpravo.Ru 2017г. По всем вопросам пишите:info@allpravo.ru
TopList Rambler's
Top100 Rambler's Top100