www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Особенности договора купли-продажи зданий, его правовое регулирование
<< Назад    Содержание    Вперед >>
3.2 Порядок государственной регистрации перехода прав на здания (сооружения). Ускоренная процедура регистрации

Срок, в пределах которого должна быть совершена регистрационная процедура, закреплен в п.3 ст.13 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и составляет один месяц со дня подачи заявления и документов, необходимых для проведения регистрации. Следует акцентировать внимание на том, что календарный месяц - это предельный срок для проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 191 и 192 ГК РФ течение срока начинается на следующий день после приема документов на государственную регистрацию и истекает в соответствующее число следующего месяца. Если окончание срока приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, срок истекает в последний день этого месяца. При подаче неполного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации, течение срока не начинается.

В течение месяца должностное лицо учреждения юстиции обязано осуществить государственную регистрацию либо принять решение о приостановлении регистрации на дополнительный срок или отказе в регистрации. Если заявитель извещен о необходимости представления дополнительных доказательств его права и не имеет возможности представить их в течение месяца, он вправе подать заявление о приостановлении регистрации, при этом течение месячного срока прерывается.

Законом предусмотрена обязанность учреждения юстиции при наличии сомнений в возможности регистрации затребовать от заявителя дополнительные сведения об основаниях регистрации, но в рамках общего месячного срока регистрации, установленного п.3 ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Сомнения могут возникнуть после приема документов на стадиях их правовой экспертизы или установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект (п.1 ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В частности, сомнения могут возникнуть по поводу содержания представленных на заключение документов, по поводу самих прав на объект недвижимости, по поводу правомочности как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации и т. п.

Учреждение юстиции при необходимости представления дополнительных материалов немедленно извещает об этом в письменном виде заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него прав на объект. При непредставлении либо несвоевременном представлении доказательств в течение общего месячного срока регистрации может последовать отказ в государственной регистрации.

Кроме того, п. 2 ст. 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предоставляет регистратору право приостановить регистрацию на срок в один месяц. Это одно из трех оснований приостановления регистрации, предусмотренных вышеназванной статьей. Такое приостановление возможно только в одном случае: когда у регистратора возникают сомнения в подлинности представленных документов. По существу речь идет о проведении соответствующей экспертизы (почерковедческой, лингвистической и т. п.) документов с целью подтверждения или опровержения их подлинности.

Любое приостановление течения срока означает приостановление действия этого срока. Как мы уже отмечали выше, общий срок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней ограничен одним месяцем. Таким образом, общий срок регистрации прав на недвижимое имущество с учетом ее приостановления по инициативе регистратора не может превышать двух месяцев с момента подачи заявления на регистрацию.

При направлении документов на подтверждение их подлинности регистратор обязан письменно уведомить заявителя не только о приостановлении регистрации, но и об основаниях принятия такого решения. О приостановлении регистрации в книге учета документов должны быть сделана соответствующая запись (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ, Мингосимущества РФ и Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 22 июля 1998г. № 83/172/23[1]).

Ко второму виду оснований приостановления регистрации относятся основания, изложенные в письменном заявлении правообладателя или уполномоченного им лица. К числу причин, которые могут быть признаны регистратором уважительными и повлечь за собой решение о приостановлении, могут быть отнесены лишь исключительные. По аналогии с нормами Гражданского процессуального кодекса РСФСР от 11 июня 1964 года[2] (ст. 214, 215) и Арбитражного процессуального кодекса РФ от 5 мая 1995 года[3] (ст.81, 82) к ним могут быть отнесены: смерть гражданина, если спорное правоотношение допускает правопреемство; прекращение существования юридического лица либо его реорганизация; утрата гражданином дееспособности; нахождение гражданина в длительной служебной командировке.

По-видимому, одним из оснований для приостановления государственной регистрации в этом случае может служить заявление правообладателя о том, что в суде рассматривается спор по поводу прав на недвижимость, являющуюся объектом государственной регистрации.

Заявление о приостановлении регистрации должно подаваться в письменной форме до истечения месячного срока на проведение регистрации, установленного п.3 ст.13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистратор обязан в кратчайший срок рассмотреть заявление и вынести письменное решение об удовлетворении ходатайства либо о его отклонении.

В случае удовлетворения заявления регистратор обязан указать срок приостановления регистрации, который не может превышать трех месяцев, и о принятом решении известить правообладателей. О приостановлении регистрации по инициативе правообладателя должна быть сделана соответствующая запись в книге учета документов (п.10 Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Таким образом, общий срок государственной регистрации в данном случае с учетом времени ее приостановления не должен превышать четырех месяцев со дня подачи заявления и документов на регистрацию.

В Законе содержится и третье основание для приостановления государственной регистрации - в тех случаях, когда об этом имеется определение или решение суда.

Закон предусматривает, что судебный акт о приостановлении регистрации может быть вынесен в порядке, установленном законодательством. Согласно ГПК РСФСР к таким актам относятся: а) определение суда об обеспечении иска (ст.134 ГПК); б) постановление (определение) должностных лиц, которым предоставлено право принесения протеста в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих решений (определений, постановлений) судов (ст.323 ГПК); в) определение суда о приостановлении исполнительного производства (ст. 361, 362 ГПК).

В соответствии с АПК РФ к подобным судебным актам относятся: а) определение арбитражного суда об обеспечении иска (ст.76 АПК); б) определение арбитражного суда кассационной инстанции о приостановлении исполнения решений, постановлений, принятых в первой и апелляционной инстанциях (ст.170 АПК РФ); в) определение должностных лиц Высшего Арбитражного Суда, имеющих право приносить протесты в порядке надзора, о приостановлении исполнения соответствующих судебных актов (ст.182 АПК РФ); г) определение арбитражного суда о приостановлении исполнительного производства (п.1 ст.24 Закона от 21 июля 1997 года "Об исполнительном производстве"[4]).

Указанные выше судебные акты приводятся в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения решений (ст.137 ГПК РСФСР, ст.78 АПК РФ). Применительно к п.3 ст.28 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд после принятия судебного акта обязан направить его копию в учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Это не исключает возможности для правообладателя представить копию судебного акта регистратору самостоятельно.

Приостановление регистрации по анализируемому основанию является обязательным и оформляется соответствующим письменным решением регистратора. Об этом делается отметка в книге учета документов, которая в соответствии с п.2 ст.12 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав.

Практика применения Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» уже сейчас выявила необходимость расширения оснований для приостановления государственной регистрации по инициативе учреждения юстиции. В частности, такое право должно быть предоставлено, если имеются сведения о наличии судебного спора о праве на регистрируемый объект, а правообладатели ходатайства о приостановлении регистрации не заявляют. Другой случай - наличие нескольких заявлений на один и тот же объект недвижимости. И здесь регистратору должно быть предоставлено право приостановить регистрацию, разъяснив сторонам необходимость разрешения в суде спора о праве[5].

Законодательно определен и перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этих оснований вытекает, что отказ в регистрации связан с отсутствием права на регистрацию. Поэтому отказ в государственной регистрации необходимо отличать от возвращения документов заявителю.

Основной причиной для возвращения документов заявителю следует считать непредставление (неполное представление) документов, необходимых для проведения регистрации. Например, отсутствует документ об оплате регистрации, отсутствует заявление о регистрации одного из участников договора и т. п. Другой причиной может служить подача документов, имеющих подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документов, исполненных карандашом, а также документов с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание.

Возвращение документов не препятствует вторичному обращению с заявлением о регистрации после восполнения недостающих. Кроме того, в этом случае установленный п.3 ст.13 Закона «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» месячный срок на проведение государственной регистрации не начинает течь.

Закон «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет семь оснований для отказа в государственной регистрации (ст. 20), перечень которых является исчерпывающим. Применительно к договору купли-продажи нежилого помещения можно говорить о шести основаниях. К ним относятся:

а) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо. Под ненадлежащим лицом при этом следует понимать лицо, которому регистрируемое право не принадлежит или которое не является стороной регистрируемой сделки. Так, ненадлежащим лицом следует признать филиал юридического лица, заключивший сделку от своего имени, не имея полномочий на заключение договора от имени юридического лица;

б) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В государственной регистрации по этому основанию может быть также отказано, когда в договоре продажи недвижимости отсутствует условие о ее цене (ст.555 ГК РФ), хотя бы договор и был заключен в нотариальной форме;

в) акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан судом недействительным. Соответственно должно быть отказано в регистрации прав на недвижимость, возникших на основании этого акта.

Так, должно быть отказано в регистрации права собственности на недвижимое имущество тому акционерному обществу, акт приватизации имущества которого судом признан недействительным;

г) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, государственное унитарное предприятие заключило договор продажи пансионата и обратилось за регистрацией перехода прав на него. Поскольку в соответствии со ст.295 ГК РФ государственное унитарное предприятие не вправе распоряжаться недвижимостью без согласия собственника, в государственной регистрации при отсутствии такого согласия должно быть отказано;

д) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Например, представлен на регистрацию договор продажи здания без приложения перечня лиц, сохраняющих права аренды на часть данного нежилого помещения;

е) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Например, лицо, продавшее здание полностью, обратилось с заявлением о регистрации договора и перехода права собственности на покупателя, представив в доказательство своих прав свидетельство о наследстве. Однако из этого правоустанавливающего документа следует, что это лицо располагает правом собственности на часть здания.

Итак, мы рассмотрели закрепленные законодательно сроки регистрационной процедуры, а также основания для ее откладывания.

Однако на практике регистрационная процедура зачастую затягивается. И срок с одного месяца увеличивается до двух и более. На наш взгляд, это вызвано большим количеством сделок, и регистрационный орган просто не справляется с их количеством. В настоящее время рынок недвижимости активизирован, ежедневно совершаются десятки, сотни сложнейших сделок с недвижимостью и регистрационные органы просто не справляются с такими объемами.

Необходимо физически увеличить количество персонала в регистрационной палате, или же количество филиалов государственной регистрационной палаты.

Поэтому большой проблемой на практике является "побыстрее" осуществить государственную регистрацию. И решением такой проблемы является ускоренный порядок.

Итак, законом не предусмотрена, но на практике существует ускоренная процедура, которая в настоящий момент в связи с затянутыми сроками процедуры регистрации актуальна для сторон, желающих зарегистрировать переход права в краткий срок. Смысл данной процедуры заключается в том, что стороны (продавец и покупатель), которые нуждаются в быстрой регистрации, подают заявление (или письмо) на имя председателя регистрационной палаты с указанием причин и обоснованием необходимости совершения регистрации в краткий срок.

Например: "Просим вас ускорить процедуру регистрации перехода прав, по сделке купли-продажи между Фондом "Милосердия" и ООО "Беркут", в связи с тем, что настоящий собственник нежилого помещения Фонд "Милосердия" решил средства от продажи нежилого помещения в равных долях направить детскому дому "Брит", для капитального ремонта, а другую часть средств, для организации службы "Доверия". Получатели средства от продажи нуждаются в них в ближайшую неделю, в связи с чем настоятельно просим вас ускорить процедуру регистрации".

В таком случае, если регистрационный орган в лице своих должностных лиц сочтет причину применения ускоренной процедуры важной, срок регистрации составляет примерно от трех дней до недели.



[1] Финансовая Россия. - 13 - 19 августа 1998 г., - №29.

[2] Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1964. - №24. - Ст. 407.

[3] Российская газета. - 16 мая 1995 г.

[4] Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г., - №30. - Ст. 3591.

[5] Крашенинников П. В. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". - М.: Спарк, 1999. – С.239.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20