www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Операции с недвижимостью (жилые помещения) в гражданском праве (автор: Lex)
<< Назад    Содержание    Вперед >>
1.2. Жилые помещения как объект гражданских правоотношений

В соответствии с действующим гражданским и жилищным законо­дательством жилые помещения как объекты жилищных и гражданских правоотношений бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изо­лированные комнаты в квартирах или жилых домах. При этом жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и пред­назначенное для проживания граждан. Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится. По своей сути жилые помещения относятся к сложным объектам, то есть они образуются из вещей, которые составлены искусственно из не­скольких соединенных между собой частей[1]. В состав таких объектов все­гда в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан. Наряду с помещением в состав объекта входят другие вещи либо имуще­ственные права. При этом их состав зависит от вида жилого помещения. ГК РФ и Федеральный закон «О товариществах собственников жилья»[2] предусматривает специальную регламентацию не­которых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помеще­ниями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ уста­навливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадле­жит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

В отличие от квартир, право собственности на жилые дома (изоли­рованные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собствен­ников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и дру­гое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земель­ном участке, жилой дом и является объектом права собственности[3].

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г., указывается на то, что принад­лежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связан­ная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или догово­ром не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Осталь­ные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вы­вод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строе­ний. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что, безусловно недопустимо[4].

Анализ норм, изложенных в гл. 17 «Право собственности и другие вещные права на землю»[5] и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и неко­торое другое имущество, обслуживающее жилой дом. При этом объем прав на земельный участок может быть различным. В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предло­женную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей пра­ва собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельно­го участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее исполь­зования. При этом возможны варианты. Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передает­ся право собственности либо предоставляется право аренды на земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель при­обретает право пользования данной частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

Вплоть до начала 90-х гг. объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом дого­вора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного пра­вила впервые появилось с принятием законодательных актов так назы­ваемого переходного периода. Так, Законом РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991. г. впервые было установле­но исключение из общего запрета на приобретение в собственность граж­данами комнат в коммунальных квартирах — «местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллекти­вов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир»[6]. Впоследствии Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г.[7] предоставил нани­мателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приоб­рести по договору купли-продажи освободившуюся комнату. С принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гра­жданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое реше­ние вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан, однако законодатель не мог не отреаги­ровать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах комму­нальных квартир. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражда­нами — пользователями других жилых помещений. На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе[8], когда при продаже комнаты применя­ется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь при­сутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего поль­зования квартиры. Однако, как представляется право преимущественной покупки в таких случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с по­ложением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.



[1] См.: Хвостов В.М. Система Римского права. Учебник (напечатан по изданию 1908 г.). – М.: Спарк, 1996.

[2] См.: Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963

[3] См. Кузьмин В.Н. Право личной собственности на жилой дом в СССР (Основные про­блемы) Автореф. дис.. . к.ю.н. – М., 1975. С. 15.

[4] См. Судебная практика по жилищным спорам. Сборник постановлений, решений и определений федеральных судов. – М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 1999. С.206-207.

[5] См. Крашенинников П. В. Право собственности и иные вещные права на землю. Вводный комментарий к главе 17 Граж­данского кодекса Российской Федерации. – М.: Статут, 2001.

[6] Впоследствии редакция ч. 2 ст. 4 названного законодательного акта была изменена.

[7] Российская газета. 1993. 23 января

[8] См.: Гришаев С.П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. Справочное пособие. – М.: БЕК, 1995. С. 33.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20