www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Операции с недвижимостью (жилые помещения) в гражданском праве (автор: Lex)
<< Назад    Содержание    Вперед >>
2.1. Понятие договора найма жилого помещения

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще, во временное возмездное владение и пользование, в частности, является договор найма жилого помещения. Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить Жилищный кодекс РСФСР[1] (Далее — ЖК РФ) и уже упоминавшийся Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

По договору найма жилого помещения одна сторона соб­ственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для про­живания в нем (п.1 ст. 671 ГК). Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем до­говорам найма жилого помещения независимо от того, кто явля­ется собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем. ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социально­го пользования (договор социального найма) и договор найма жи­лого помещения, в котором наймодатель выступает как предпри­ниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма»[2].

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие чер­ты. И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих дого­ворах именуются «наймодатель» и «наниматель». В Гражданском кодексе РФ содержат­ся одинаковые требования к форме этих договоров (ст. 674 ГК РФ), еди­нообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678 ГК РФ) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помеще­ния (ст. 681 ГК РФ), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680 ГК РФ) и в значительной части поднани­мателей (п. 1—3 ст. 685 ГК РФ). Вместе с тем это общее в их природе реа­лизуется в действующем законодательстве на принципиально различных осно­ваниях.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использо­вания, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных усло­вий, постоянное проживание в населенном пункте, состо­яние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, на­личие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Что касается договора коммерческого найма, то здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с кото­рым стороны сами определяют содержание таких важнейших ус­ловий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сдан­ного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элемен­ты, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного воле­изъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-пра­вового договора, здесь почти не остается места. Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относитель­но. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров пред­ставляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы Гражданского кодекса РФ, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1—3 ст. 685 ГК РФ). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избе­гать буквального совпадения норм не только в одном, но и в раз­ных нормативных актах (в данном случае в ГК и ЖК РСФСР). Ос­новное значение имеет содержащееся в п. 3 ст. 672 ГК положение о том, что договор социального найма жилого помещения заклю­чается в порядке, предусмотренном жилищным, а не гражданским законодательством.

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально юридически признанное жи­лым. Гражданский кодекс РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изо­лированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673 ГК РФ). Для жилых помещений, выступающих объектом социального найма, жи­лищное законодательство, как правило, устанавливает дополнительное требование о благоустроенности жилого помещения применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40 ЖК РСФСР). Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора арен­ды; регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ. Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора. Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквар­тирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах (квартирах).

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектом права здесь выступают не только жилые помеще­ния, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это по­лучило закрепление в ст. 673 и ст. 290 ГК РФ. К такому имуществу Ко­декс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов най­ма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммер­ческим наймам. Вместе с тем целый ряд положений данной главы отно­сится к двум указанным в Гражданском кодексе видам договора найма жилых помещений.

Во-первых[3], в Кодексе предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы соверше­ния договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК РФ лишает стороны договора права ссылаться в под­тверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Здесь необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жилищем договоры найма жилого помещения не подлежат обязательно государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при перехо­де права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладате­лем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жи­лого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем со­стоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договори­лись о другом, то наниматель обязан самостоятельно вносить соответствующие коммуналь­ные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ).

В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, в Гражданском кодексе, с одной стороны, вводятся нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяется регламентация найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в много­квартирных домах. К общим нормам относятся; во-первых, регулирова­ние обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания, во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капиталь­ный ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жи­лых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавлива­ется обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого до­ма, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предостав­лять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходи­мых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если оно существенно изменяет условия пользования помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 676 и п. 2 ст. 681 ГК РФ).

В-пятых, ГК РФ в ст. 680 регламентирует право нанимателя и посто­янно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомле­нии наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жиль­цам (пользователям). При этом ГК ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жи­лой площади на одного человека (12 метров жилой площади). У времен­ных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещени­ем, всю ответственность за их действия перед наймодателем несет нани­матель. Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помеще­ние по истечении согласованного с ними срока проживания. В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо граж­данами, постоянно.с ним проживающими (для коммерческого найма).

В-шестых, в ГК РФ регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требу­ется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РСФСР). По до­говору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользо­вания жилищем. Ответственным перед наймодателем по договору най­ма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой пло­щади на одного человека. Нормы ГК (п. 4 и 5 ст. 685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использую­щим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок. Вероятно, по договору поднайма должно предоставляться жилое помещение и юридическими лицами арендаторами жилья, однако такие отношения имеют значительную специфику и их регламентация должна найти место в новом Жилищном кодексе Российской Федерации.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т.п.[4] В условиях действия принципа свободы договора ни на одном из контрагентов не лежит обязанность вступить в договорные отношения. Не действует и предусмотренное законом исклю­чение, относящееся к публичным договорам, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не относится к числу пуб­личных. Существенным для рассматриваемого договора является усло­вие о предмете, а также другие условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Например, будущий наниматель во время преддоговорных контак­тов с собственником дома предложил, чтобы в договор найма было включено условие о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ. Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера[5]. Жилищно-эксплуатационная орга­низация не может предоставить жилое помещение лицу, не имею­щему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наи­более важные условия заключаемых договоров.

Договоры и коммерческого, и социального найма согласно ст. 674 и п. 3 ст. 672 ГК должны заключаться в письменной форме. Практика показывает, что это требование более последо­вательно соблюдается при заключении договоров коммерческого найма, поскольку стороны сами определяют и стараются зафикси­ровать на бумаге все условия достигнутого соглашения. Что касается договора социального найма, то на практике он, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и все­ляется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся меж­ду сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объек­те, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены зара­нее ордером, законодательством, Типовым договором найма жи­лого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое по­мещение.

Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в зако­не или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162 ГК). Срок в договоре найма жилого помещения определяется по-разному для договоров комерческого и социального найма. Согласно п. 1 ст. 683 ГК договор коммерческого найма заклю­чается на срок, не превышающий пяти лет. Однако срок не явля­ется существенным условием данного договора, стороны могут вообще не упомянуть о нем. В этом случае такой договор считается за­ключенным на пять лет. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются указанные в п. 2 ст. 683 ГК РФ правила, относящиеся к договору со сроком более од­ного года. В частности, на краткосрочный договор не распростра­няется норма о преимущественном праве нанимателя на заключе­ние договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684).

Преимущественное право на заключение договора коммерчес­кого найма на новый срок (по истечении срока заключенного до­говора) закон признает за нанимателем. Однако реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от про­дления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия пре­дусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего ре­шения не сдавать помещение внаем в течение года, использован­ного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймода­телем с другим лицом и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).

В отличие от договора коммерческого найма договор социаль­ного найма является бессрочным, то есть не содержит условия о сро­ке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматри­вался срок договора найма, было бы простой формальностью. Однако путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обес­печить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищ­ного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выпол­нению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге произошло бы повышение ав­торитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда, а сама в целом реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) России, как ни странно сдвинулась бы с места.



[1] Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (с изменениями от 18 января 1985 г., 29 августа 1986 г., 7 июля 1987 г., 18 ноября, 19 декабря 1988 г., 22 июня 1989 г., 6 июля 1991 г., 27 января, 22 августа 1995 г., 28 марта 1998 г., 17 апреля 2001 г., 25 июля, 24, 31 декабря 2002 г.) // Ведомости РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883

[2] См.: Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. – М., 1996. С. 8, 28. В Основах федеральной жилищной по­литики данный договор именуется «договором аренды» (ст. 1,17), в ГК «догово­ром найма жилого помещения» (п. 1 ст. 671). В Основах федеральной жилищной политики термин «договор найма» употребляется по отношению к социальному найму (ст. 1,13).

[3] См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. – М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2003; Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. – М., 1998; и др.

[4] Согласно распоряжению мэра Москвы от 29 октября 1998 г. 1088-РМ заключение договора коммерческого най­ма осуществляется на основании решения органа исполнительной власти Прави­тельства Москвы (в случаях, когда сдаваемое внаем помещение находится в государственной и муниципальной собственности г. Москвы).

[5] В Москве с 1 января 1999 г. выдача ордеров прекращена, договоры найма жилых помещений заключаются на основании выписки из решения органа исполнитель­ной власти Правительства Москвы.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20