www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Операции с недвижимостью (жилые помещения) в гражданском праве (автор: Lex)
<< Назад    Содержание    Вперед >>
2.2. Стороны договора найма жилого помещения

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно созда­ет для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Но неред­ко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник рас­полагает небольшим количеством жилых помещений. Рассмотренные положения относятся к договорам и коммерческого, и социального найма. Но по ряду вопросов они конкретизируются применительно к каждому из них.

В качестве нанимателя и при коммерческом, и при социаль­ном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК РФ, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо мо­жет иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предостав­лять его гражданам (как правило, своим работникам) для прожи­вания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. То есть юридичес­кое лицо может использовать жилое помещение только для про­живания граждан. В договоре коммерческого найма в качестве наймодателя чаще всего выступает собственник жилого помещения, причем относя­щегося к любому фонду частному, государственному, муници­пальному. По общему правилу это помещение, входящее в част­ный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а че­рез управомоченное им лицо (например, через созданную им струк­туру либо через представителя).

Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческо­го найма выступает один человек (физическое лицо). Тем не менее действующий закон до­пускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно прожива­ющие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимате­лем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом слу­чае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на сто­роне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно не­сколько лиц (см. п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения такого до­говора является уведомление наймодателя. Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не от­носящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого по­мещения на коммерческих началах, гражданин сам единолично определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. Более того в чис­ле этих лиц может вообще не быть его родственников. Как отме­чено в литературе, «в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений»[1].

Наряду с признанием за нанимателем права свободно решать вопрос о том, кто будет вместе с ним проживать в нанятом жилом помещении, закон в интересах наймодателя предусматривает определенные границы осуществления этого права. Очевидно, что при отсут­ствии таких границ наниматель имел бы возможность при заклю­чении договора (и в дальнейшем) вселять в жилое помещение слишком большое количество жильцов безотносительно к их лич­ным качествам, что приводило бы к ущемлению интересов наймо­дателя, для которого важно обеспечить сохранность сданного вна­ем жилья и, кроме того, соблюдение жильцами требований правопорядка и правил общежития. В связи с этим закон устанав­ливает, что в договоре коммерческого найма жилого помещения должен содержаться перечень лиц, которые будут проживать со­вместно с нанимателем. Если же в договоре такой перечень отсут­ствует, то постоянное проживание граждан совместно с нанима­телем, как следует из ст. 679 ГК РФ, допускается лишь с согласия наймодателя. Таким образом, наймодатель вправе не допускать постоянного проживания совместно с нанимателем лиц, если их вселение произошло без его согласия.

При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживаю­щих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей. Очевидно, имеются в виду дети не только нани­мателя, но и лиц, совместно с ним проживающих. В целом же определенные ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета населения, то есть в публичных интересах. Вселение допускается также при условии соблюдения требований действующего законодательства о норме жилой площади на одного человека (кроме случаев вселения несовершеннолетних детей). Кроме того, при вселении новых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение установленных правил регистрационного учета[2].

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жилым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно про­живающих совместно с ним, действующий закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей. Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно императив­ной норме абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК РФ определяются законом. Вместе с тем лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, не состоят непосредственно с наймодателем в правовых отношениях по поводу пользования жилым помещением. За совершенные ими действия, которые нарушают условия договора найма жилого по­мещения, всю ответственность перед наймодателем несет наниматель. Таким образом, в данном случае имеет место ответственность должника за действия третьих лиц (ст. 403 ГК РФ). Исключением правда является слу­чай, когда лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, заключают с ним соответствующий договор, в соответствии с которым все они становятся сонанимателями и несут перед наймодателем солидар­ную ответственность (п. 4 ст. 677 ГК).

Стороны в договоре социального найма предопределены зара­нее в документе, который служит предпосылкой заключения этого договора, а, именно в ордере. Ордер адресован, прежде всего, буду­щему наймодателю. Если жилое помещение относится к муниципальному жилищному фонду, то наймодателем выступает орган местного самоуправления (местная администрация) или муници­пальная жилищно-эксплуатационная организация жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК), дирекция эксплуатации зданий (ДЭЗ) и т. п. Стороной в договоре социального найма может быть также муниципаль­ное предприятие или учреждение, имеющие соответствующий жилищный фонд. Если же внаем сдается жилое помещение в доме государственного жилищного фонда, то в качестве наймодателя выступает государствен­ное предприятие или учреждение, на балансе которых как юриди­ческих лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помеще­ния может выступать только гражданин, на имя которого выдан ордер (ч. 1 ст. 51 ЖК РСФСР). То есть переуступка права, возникшего из ордера, невозможна. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим совершеннолетним членом семьи. В случае выбытия нанимателя или его смерти договорные от­ношения, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из совершеннолетних членов семьи выбывшего по соглашению между ними (см. ст. 88 ЖК РСФСР). Если единственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое по­мещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опекуном или попечителем[3]. Договор социального най­ма прекращает действие, если выбывший наниматель проживал один.

Правом постоянного пользования жилым помещением по до­говору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. Перечень лиц, вселяющихся в жилое помещение в качестве членов семьи, содержится в ордере. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользова­ния не имеют, они именуются временным жильцами. В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значи­мость[4]. Определяя круг членов семьи нанимателя, ЖК РСФСР (абз. 2 ст. 53) выделяет, во-первых, лиц, которые относятся к членам се­мьи, и, во-вторых, лиц, которые могут быть признаны членами семьи. К членам семьи относятся: супруг нанимателя, их дети и родители (то есть совместные дети супругов и дети каждого из них, а так­же родители каждого из супругов). Их право на пользование данным жилым помещением основано на факте семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного прожива­ния с нанимателем. Других условий не требуется. Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях по решению суда). К их числу отно­сятся: другие родственники нанимателя (а также родственники его супруга) независимо от степени родства; нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и другие лица (в частно­сти, лица, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях). Для признания таких граждан членами семьи требуется, кроме родственной связи или нахождения на иждивении, наличие следующих условий: совмест­ного проживания с нанимателем и ведения с ним общего хозяй­ства (совместное расходование средств на питание, приобретение вещей и т. п.).

В судебной практике большое зна­чение придается также личным отношениям между этими лицами (взаимная забота друг о друге, моральная поддержка и т. п.). При отсутствии отмеченных условий лица, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не признаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие права самостоятельного пользования жилым помещением. Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо пере­стает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, оно сохраняет право пользования этим поме­щением (например, бывший супруг нанимателя или супруг чле­на семьи в случае расторжения брака).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимате­лем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граж­дан на правах членов семьи. Согласно ст. 54 ЖК РСФСР нанима­тель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособ­ных иждивенцев и других лиц, получив на это письменное согла­сие всех совершеннолетних членов своей семьи. Такого согласия не требуется при вселении к родителям их детей, не достигших совершеннолетия. В этой связи интересен такой пример.

Барбасенко П. и его дочь Барбасенко Елена предъявили иск к Ждановой о вселении их и несовершеннолетнего Барбасенко Романа в квартиру. Как указано в заявлении, квартира была предоставлена Барбасенко П., его бывшей жене Барбасенко С. и их двоим детям. Решением народного суда от 22 августа 1983 г. Барбасенко С. лишена родительских прав в отношении сына Романа и выселена из указанной квартиры.

В августе 1983 г. Барбасенко П. вступил в брак со Ждановой. В октябре 1984 г. Барбасенко П. и его дочь Елена были осуждены, первый к лишению свободы (освободился 17 июля 1987 г.), вторая к лишению свободы условно. Сын Барбасенко Роман был помещен в интернат. Поскольку Жданова препятствовала их проживанию в квартире, право на которую, как считали истцы, ими не утрачено, они просили суд удовлетворить их иск.

Жданова предъявила встречный иск к Барбасенко П. и его дочери о признании их утратившими право на жилую площадь.

Елизовский районный народный суд в иске Ждановой о признании Барбасенко Е. утратившей право пользования жилым помещением отказал, постановив вселить Барбасенко Е. и Барбасенко Романа в квартиру, и признал Барбасенко П. утратившим право пользования той же квартирой, но также вселил его в эту квартиру без права на жилую площадью до совершеннолетия Барбасенко Романа, указав, что тот должен проживать с родителями.

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского областного суда это решение оставила без изменения.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене решения народного суда и определения судебной коллегии в части вселения Барбасенко П. на спорную жилую площадь как постановленных в нарушение материального закона.

Президиум Камчатского областного суда 15 апреля 1992 г. протест удовлетворил, указав следующее.

Решение суда в части вселения в квартиру Барбасенко Елены и Романа, а также признания утратившим право на указанное жилое помещение Барбасенко П. является обоснованным.

Согласно ст.60 ЖК, при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. Жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случае их отсутствия по уважительным причинам, указанным в этой статье, на все время отсутствия; при помещении детей на воспитание в государственное детское учреждение в течение всего времени пребывания в этом учреждении.

Исследовав доказательства по делу, народный суд пришел к правильному выводу, что Барбасенко Елена не проживала в квартире более 6 месяцев по уважительной причине, из-за неприязненных отношений с Ждановой, а Барбасенко Роман сохранил право на жилое помещение, так как был помещен в детское учреждение. Суд также обоснованно признал, что Барбасенко П. утратил право на квартиру в связи с осуждением к лишению свободы сроком на три года. Вместе с тем решение народного суда в части вселения Барбасенко П. в квартиру не основано на законе.

Суд свое решение мотивировал тем, что Барбасенко Роман не достиг совершеннолетия и должен проживать с родителями. Вместе с тем вселение лиц, не имеющих право на жилое помещение, в соответствии со ст. 54 ЖК допускается только с согласия всех совершеннолетних членов семьи. Исключением из этого правила является лишь вселение к родителям несовершеннолетних детей. Поэтому решение суда о вселении без согласия всех совершеннолетних лиц, пользующихся жилым помещением, Барбасенко П., утратившего право пользования этой квартирой, противоречит ст.54 ЖК и подлежит отмене.

Поскольку обстоятельства спора выяснены судом полно, но допущена ошибка в применении материального закона, президиум счет возможным принять новое решение, не направляя дело на рассмотрение в народный суд.

Президиум Камчатского областного суда постановил решение Елизовского районного народного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского областного суда в части вселения Барбасенко П. в квартиру без права на жилую площадь до совершеннолетия Барбасенко Романа отменить и в иске о вселении в эту квартиру Барбасенко П. отказать, в остальной части решение суда и определение судебной коллегии оставить в силе[5].

Согласно п. 2 ст. 672 ГК РФ проживающие по договору социаль­ного найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора. При социальном найме наниматель никаких преимуществ перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое по­мещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представ­ляет связанные с пользованием жилым помещением интересы чле­нов его семьи, то есть является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК РФ). Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи имеет исключения. Имеются в виду, прежде всего случаи, когда при все­лении в жилое помещение новых членов семьи было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) между нанимателем, чле­нами его семьи и вселяющимися гражданами о порядке пользова­ния жилым помещением. Например, при вселении жены вступив­шего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат кварти­ры, указанной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы воп­рос о разделе жилой площади, вселившаяся супруга сына могла бы претендовать лишь на долю площади данной комнаты, но не всей квартиры, причем наряду со своим супругом и проживающи­ми с ними детьми. Отступление от принципа равенства прав и обязанностей чле­нов семьи нанимателя может быть связано с наймом жилого поме­щения специального назначения. Так если гражданину в связи с его трудовыми отношениями с наймодателем была предоставлена квартира и он, утратив трудовую связь с най­модателем, выбыл из квартиры, то это повлечет за собой и прекра­щение прав на проживание в ней и членов его семьи (если никто из них не состоит в трудовых отношениях с наймодателем).



[1] Крашенинников П.Л. Российское жилищное законодательство. С. 50.

[2] Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрацион­ного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. 713 // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

[3] См.: п. 10 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г.

[4] Единого понятия «член семьи», которое могло бы использоваться в разных от­раслях законодательства, не существует. Очевидно, выработка такого универсаль­ного понятия невозможна. Поэтому в отдельных отраслях законодательства (семей­ном, гражданском, трудовом и т. д.) существует приспособленное к их потребнос­тям свое понятие члена семьи. Что касается жилищного законодательства, то в нем не содержит­ся определения понятия «член семьи». Закон ограничивается указанием лиц, кото­рых можно считать членами семьи, в том числе применительно к договору социаль­ного найма Жилого помещения. Анализ высказанных в литературе взглядов по данному вопросу см.: Мананкова Р.П. Правовой статус семьи по советскому законодательству. – Томск, 1991.

[5] БВС РФ. 1993. № 5

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20