www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Операции с недвижимостью (жилые помещения) в гражданском праве (автор: Lex)
<< Назад    Содержание    Вперед >>
2.3. Права и обязанности участников обязательства найма жилого помещения

С точки зрения соотношения прав и обязанностей сторон, образующих содержание обязательства найма жилого помещения, оно является взаимным: каждая из сторон и наймодатель и на­ниматель имеют как права, так и корреспондирующие им обязан­ности, т. е. выступают одновременно в роли кредитора и должника. Наймодатель по договору найма жилого помещения (как ком­мерческого, так и социального) обязан предоставить другой сто­роне нанимателю жилое помещение для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Эта общая обязанность конкретизируется примени­тельно к договору коммерческого найма и к договору социально­го найма. Обязанностям наймодателя по договору ком­мерческого найма посвящена ст. 676 ГК РФ.

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных догово­ром, законом и иными правовыми актами. Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевремен­но вносить плату за жилое помещение, а если договором не уста­новлено иное самостоятельно вносить коммунальные платежи. Указанные обязанности нанимателя раскрываются и конкретизи­руются в заключаемых договорах, а для социального найма в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жило­го дома и придомовой территории в РСФСР и Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного, муниципаль­ного и общественного жилищного фонда в РСФСР[1]. Права нанимателя в обязательстве найма жилого помещения применительно к коммерческому найму определяются в значитель­ной степени договором, а при социальном найме главным обра­зом законами и иными правовыми актами. В таком же порядке определяются права лиц, совместно проживающих с нанимателем (при коммерческом найме), и права членов семьи нанимателя (при социальном найме). Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заклю­чается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма, или членов семьи (для договора социального найма). На­ниматель, заключив договор, приобретает и определенные элемен­ты права распоряжения, например право обмена нанятого помещения, сдачи его вподнаем и др. Это относится и к коммерческому, и к социальному найму.

В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь. Право на жилую площадь по своей сущности представляет собой возникшее из до­говора найма жилого помещения право нанимателя на вещь, при­надлежащую другому лицу, т. е. право на чужое имущество (жи­лое помещение). Это право принадлежит нанимателю (а при заключении договора социального найма и членам его семьи) в пределах, предусмотренных законом и договором. Входящие в его состав правомочия имеют вещный характер. Поэтому право на жилплощадь следует отнести к категории вещных прав, причем оно представляет собой ограниченное вещное право[2]. Можно отметить, что это право при определенных условиях, в особенности в случае приватизации жилого помещения, переходит в совсем другое качествов право собственности.

Важнейшим признаком права на жилую площадь, отличающим его от других субъективных прав вещной природы, является его целевой характер. Жилое помещение предоставляется нанимате­лю для проживания в нем, т. е. для удовлетворения его жилищной потребности. Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель и по договору ком­мерческого, и по договору социального найма обязан использо­вать жилое помещение только для проживания, он не вправе производить его переустройство и переоборудование для исполь­зования в других целях без согласия наймодателя. Аналогичные положения содержатся и в ЖК РСФСР (ст. 7). Законом не допус­кается размещение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юридических лиц, использование их для нужд промыш­ленного характера и т. п. Использование жилого по­мещения не по назначению является (при соблюдении предусмот­ренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения (абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).

Применительно к договору социального найма право на жи­лую площадь включает правомочие нанимателя и членов его се­мьи на сохранение в течение определенных законом сроков хило­го помещения в случае временного их непроживания в нем. По истечении указанных сроков граждане могут быть в судебном по­рядке признаны утратившими право на данное жилое помещение. Установление срока, в течение которого жилое помещение сохраняется за отсутствующими гражданами, было с самого нача­ла (с 30-х годов) обусловлено крайним недостатком жилищ. Ска­занное касается только отношений социального найма. При коммерческом найме жилое помещение сдает внаем его собственник, который в первую очередь заинтересован в получении платы с нанимателя, и ему, как правило, безразлично, проживает нанима­тель в нанятом помещении или нет. Вместе с тем необходимо учитывать, что длительное неиспользование жилища для проживания может повлечь его разрушение. Надо признать, что в таких случа­ях наймодатель вправе требовать расторжения договора найма в судебном порядке (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

ЖК РСФСР первоначально содержал общее правило, соглас­но которому при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи жилое помещение сохраняется за ним в течение шести месяцев. Указанный срок не является пресекательным: предусматривалось, что, если наниматель или члены его семьи отсутствова­ли по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего мог быть продлен наймодателем, а в случае спора судом (абз. 5 ст. 60 ЖК РСФСР). При этом име­лось в виду лишь временное отсутствие, поскольку в случае выезда на постоянное жительство в другое место договор найма и, следо­вательно, право на жилую площадь прекращается со дня выезда (ч. 2 ст. 89 ЖК РСФСР). Для признания гражданина утратившим право на жилую площадь требовалось также установить, что отсут­ствие было непрерывным в течение всего 6-месячного срока.

Изложенные положения ЖК РСФСР претерпели значительные изменения в связи с постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г., который признал не соответствующими Кон­ституции РФ положение ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР о шестимесячном сроке, на который сохраняется право на жилое помещение при временном отсутствии гражданина, и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, которым предусматривалась утрата права на жилплощадь лица­ми, осужденными к лишению свободы на срок свыше шести меся­цев. Это означает, что названные нормы утратили силу. Как ука­зывается в данном постановлении Конституционного Суда РФ, временное отсутствие нанимателя или членов его семьи само по себе не мо­жет служить основанием для лишения их права пользования жи­лым помещением[3]. Для применения такой меры, как вытекает из постановления Конституционного Суда РФ, должны быть другие веские основания, предусмотренные законом (например, разрушение или порча жилого помещения в связи с длительным его неиспользова­нием). Особые случаи, когда жилое помещение сохраняется за отсут­ствующим на срок более шести месяцев, предусмотрены ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР, которая сохраняет свою силу, поскольку не упомяну­та в названном постановлении Конституционного Суда как про­тиворечащая Конституции Российской Федерации.

К числу таких случаев, в частно­сти, относятся:

призыв на военную службу;

временный выезд из постоянного места жительства по условиям и ха­рактеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыска­тельских партий, экспедиций и т. п.), а также в связи с командиров­кой за границу либо с обучением (студенты, аспиранты и т. п.);

помещение детей на воспитание в государственное учреждение, к род­ственникам или опекунам (попечителям);

выезд для лечения в лечебно-профилактическое учреждение;

заключение под стражу (на все время нахождения под следствием или судом).

При наличии указанных уважительных причин (причем их пе­речень может быть расширен законодательством) право на жилую площадь сохраняется за временно отсутствующим гражданином не только на срок их действия, но и сверх того еще на шесть меся­цев (ч. 4 ст. 60 ЖК РСФСР). В некоторых случаях право нанимателя и членов его семьи на жилую площадь при их временном отсутствии сохраняется путем выдачи им особого свидетельства брони. Путем бронирования осуществляется наиболее надежное закрепление за временно отсутствующим гражданином его права на жилую площадь[4]. Это обеспечивается тем, что орган местного самоуправления прини­мает на себя обязанность не допускать заселения забронирован­ного помещения по его распоряжению и тем самым обеспечивать его сохранность. Эта обязанность имеет административно-право­вое содержание, а броня это документ административно-пра­вового характера[5]. Использование бронирования ограничено: гражданин может требовать выдачи охранного свидетельства (брони) лишь в случа­ях, установленных законом. К их числу относятся: направление на работу за границу, выезд на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности и др. (см. ст. 62 ЖК РСФСР).

Не­которые жилые помещения не могут быть забронированы. В частности, не бронируются жилые помещения за лицами, прожи­вающими на служебной жилой площади и в общежитиях; за вре­менными жильцами и поднанимателями; за нанимателями в до­мах жилищно-строительных кооперативов; за нанимателями в домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, и в не­которых других случаях. Однако за членами семьи собственника жилого дома или квартиры и членами семьи члена жилищно-строительного кооператива жилые помещения бронируются на общих основаниях. Самому собственнику или члену кооператива брони­ровать помещение нет необходимости; их право на жи­лище не может быть утрачено по причине длительного отсутствия.

Следует также иметь в виду, что в соответствии с сохраняющей свое действие Инструкцией о порядке бронирования жилого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 336, право бронирования жилого помещения имеют наниматели и члены их семей в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, в том числе и в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, включенных в списки, утверждаемые Правительством Российской Федерации[6]. Броня выдается по поручению местной администрации жилищ­ным органом по месту нахождения бронируемого жилого поме­щения независимо от того, в доме какого фонда проживает граж­данин, имеющий право на бронирование. Отказ в выдаче брони может быть обжалован гражданином в суд. Равным образом выданная гражданину броня может быть признана недействительной только соответствующим решением суда.

Подытоживая все сказанное, отметим, что с длительным отсутствием нанимателя или членов его семьи, как было показано выше, связаны определенные юридические послед­ствия. Принципиальное же значение имеет положение о том, что сам по себе факт их отсутствия сверх установленных сроков, в том числе и сверх срока действия брони, не влечет утрату права на жилплощадь: это право может быть признано утраченным только в судебном порядке (ст. 61 ЖК РСФСР).



[1] Утверждены постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. № 415 (с изменениями от 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г.) // СП РФ. 1992. № 6. Ст. 31.

[2] См.: Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. – М., 1991. С. 201—202. Вещный характер прав нанимателя рядом авторов отрицается. См.: Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. – М., 1956. С. 88; Чигир В.Ф. Советское жилищное право. – Минск, 1968. С. 51.

[3] В литературе отмечены достаточно серьезные негативные последствия отмены ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР. См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. – М., 1996. С. 97—98.

[4] Порядок бронирования установлен Инструкцией о порядке бронирования жи­лого помещения, утвержденной постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 36, действует с изменениями и дополнениями, внесенными по­становлением Правительства РФ от 18 января 1992 г. № 34 // СП РФ. 1992. № 6. С. 31.

[5] См.: Седугин П. И. Жилищное право. – М., 1997 С. 135.

[6] См. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 29 августа 1989 г., от 25 октября 1996 г., 10 октября 2001 г.) // БВС РСФСР. 1985. № 3. С. 6

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20