www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Операции с недвижимостью (жилые помещения) в гражданском праве (автор: Lex)
<< Назад    Содержание    Вперед >>
3.1. Купля-продажа жилых помещений

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, безусловно, является договор купли-продажи жилого помеще­ния. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется при­нять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор продажи жилого помещения характеризуется как двусторонний и взаимный. Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает при­знаками оборотоспособности (ст. 129 ГК).

Договор заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами, если стороны своим соглашением не установили необходимость нотариального удостоверения договора (п. 2 ст. 163, ст. 434, 550 ГК). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом и иными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 ст. 421 ГК). Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК).

К существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры) закон относит следующие:

1) предмет договора — жилое помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) но соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (ст. 432, 554, 558 ГК);

2) цена жилого помещения (ст. 555 ГК), установленная соглашением сторон договора. Оно может быть выражена;

— непосредственно в рублях;

— в сумме в рублях, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (ст. 317 ГК). Цена в договоре может быть указана за весь объект в целом. Возможно определение цены жилого помещения указанием цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК). При продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК);

3) перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, после приобретения его покупателем (ст. 558 ГК). Такими лицами могут быть:

— члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК). Обратим внимание на то, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства, которыми являются органы местного самоуправления (ст. 34 ГК);

— наниматели жилого помещения и члены их семей (ст. 672, 677 ГК);

— арендаторы (ст. 617 ГК);

— лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа;

4) срок исполнения продавцом обязанности передать недвижимость (ст. 457 ГК);

5) срок исполнения покупателем обязанности оплатить определенную договором цену недвижимости (ст. 486, 487, 488, 489 ГК);

6) условия о качестве жилого помещения (наличие и состояние санитарно-технического и электрооборудования, отделка помещений и т. д.) (ст. 469, 475, 557 ГК)[1].

Если договор не позволяет определить сроки исполнения обязанностей сторон, то соответствующие обязательства должны быть исполнены в разумный срок. В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата через определенное время после передачи жилого помещения покупателю (продажа в кредит) либо в рассрочку, жилое помещение, проданное в кредит либо в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (см. п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ).

По общему правилу по договору купли-продажи жилого дома, части жилого дома покупателю одновременно с передачей права собственности но такую недвижимость передаются право на ту часть земельного участка, которая занято этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). В случае, когда продавец является собственником земельного участка, но котором находится продаваемый жилой дом (часть жилого дома), покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором купли-продажи жилого дома (части жилого дома) иное право но соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом (часть жилого дома) и необходима для ее использования (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и бывший продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 558 ГК). Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Договор продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, о также переход доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, приобретаемой на основании договора продажи доли, также подлежат государственной регистрации (ст. 251 ГК). При этом необходимо учитывать, что до полной оплаты жилого помещения или наступления иных обстоятельств, указанных в договоре купли-продажи, за продавцом может сохраняться право собственности (ст. 491 ГК).

Порядок государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода право собственности на жилые помещения установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации № 233 от 6 августа 2001 г. (зарегистрирован 16 августа 2001 г., № 2881). Положения Инструкции распространяются на жилые помещения: индивидуальные жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир. Приложением к документам, необходимым для государственной регистрации договора продажи жилого помещения, являются:

— план земельного участка (в случае продажи дома, расположенного но земельном участке), удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых робот (комитетом по земельным ресурсом и землеустройству);

— удостоверенные органами (организациями), осуществляющими государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости но территории регистрационного округа, подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов;

— подлинники договора продажи (как минимум, в количестве, равном числу сторон договора) и копия договора продажи либо по усмотрению заявителя еще один подлинный экземпляр договора продажи (для приобщения к делу правоустановливающих документов);

— подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительство (п. 1 ст. 558 ГК);

— при государственной регистрации договора продажи доли в праве общей совместной собственности на жилое помещение необходимо также представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные;

— разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, или в отчуждаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника[2].

К документам, являющимся обязательными и необходимыми для государственной регистрации договора продажи жилого помещения Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода право собственности на жилые помещения относит нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, о жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации[3] (Далее — СК РФ)). Полагаю необходимым особо обратить внимание на то, что названная Инструкция говорит о необходимости нотариально удостоверенного согласия супруга-покупателя, если жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов. Это и понятно, поскольку недвижимость на только «благо», но и временами «бремя», которое придется нести за счет совместных средств (расходы по содержанию, налоги на имущество и т. д.).

Кроме того, ни закон, ни Инструкция не предусматривают необходимости представления так называемого — брачного контракта. При этом Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запрещает истребование дополнительных документов, не предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 17). Однако возможны случаи, когда супруг покупателя представит нотариально удостоверенное согласие на то, что другой супруг приобретает жилое помещение в личную (индивидуальную) собственность, что не запрещено законодательством. Договор купли-продажи недвижимости, а затем и переход право собственности на одного из супругов (покупателя) будут зарегистрированы учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получается, что супруги, таким образом, распорядились совместно нажитым имуществом (деньгами, уплаченными по договору купли-продажи), а государство (в лице учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) признало и подтвердило возникновение и переход права на недвижимое имущество одного из супругов (но не право их совместной собственности). Договор купли-продажи недвижимости не может быть в данном случае признан недействительным, поскольку сделка совершено с согласия другого супруга (п. 2 ст. 35 СК РФ).

Если право продавца ограничено (обременено) это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременении) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). С момента государственной регистрации договора возникают обязательство сторон. В частности, продавец обязан передать в собственность покупателя жилое помещение, являющееся предметом договора, а покупатель обязан принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную договором денежную сумму (ст. 456 ГК РФ). Передача жилого помещения (дома, квартиры, части дома или квартиры) и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущество покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст. 556 ГК). После надлежащего исполнения сторонами обязательств по договору происходит государственная регистрация перехода права собственности. После внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав собственником жилого помещения становится покупатель. При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: во-первых, соразмерного уменьшения покупной цены; во-вторых, безвозмездного устранения недостатков жилого поме­щения в разумный срок; в-третьих, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища. Если же обнаружены существенные нарушения требований к каче­ству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:

— отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;

— потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.

Следует упомянуть о том, что Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содер­жит прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия про­живающих в них граждан. Причем данной норме придана обратная си­ла, то есть она распространяется и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона.

В этой связи приведем конкретный пример.

Дом, состоящий из двух корпусов, находился на балансе НПО «Машиностроитель». В декабре 1991 г. НПО и Международная ассоциация делового сотрудниче­ства «Пэком» заключили договор купли-продажи дома. Проживающие в доме граждане обратились в суд с иском к НПО и ассоциации о признании договора недействительным. Ленинградский районный народный суд г. Москвы в удовлетворении иска отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда решение народного суда оставила без изменения.

Президиумом Московского городского суда дело не рассматрива­лось в связи с отсутствием кворума.

Заместитель Генерального прокурора Российской Федерации в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Рос­сийской Федерации 17 февраля 1995 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том, что при заключении договора не были нарушены требования закона. Договор заключен с согласия Министерства машиностроения СССР, нотариаль­но удостоверен и зарегистрирован в БТИ. Между тем решение вынесено народным судом вопреки требова­ниям Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жи­лищной политики» и без учета конкретных обстоятельств данного дела. Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого возник спор, относится к государственному жилищному фонду.

Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона не допускается продажа иным лицам заселенных квартир и домов государственного, муници­пального и общественного жилищных фондов без согласия проживаю­щих в них совершеннолетних граждан. В материалах дела нет данных о том, что-проживающие в доме граждане дали согласие на его продажу. Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. «О введении в действие Закона Российской Федера­ции «Об основах федеральной жилищной политики»» предусмотрено, что совершенные до принятия данного Закона договоры купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст. 19 указанного За­кона, подлежат отмене.

Эти требования Закона не были учтены судом[4].

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» в ст. 13 содержит дополнительные требования для продавца при заключении договора купли-продажи помещений в многоквартирном доме. Эти требования связаны с предоставлением информации. При этом объем информации зависит от того, создано товарищество собственников жи­лья или нет. Во втором случае (когда товарищество не создано) продавец предоставляет данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества, сведения о залоге помещений, о страховании общего имущества в кон­доминиуме.

В первом случае (когда товарищество создано) в дополне­ние к перечисленным сведениям сообщаются данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества, сведения о любых из­вестных капитальных затратах, которые товарищество собирается про­извести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего собственника.

Представляется, что не вся информация по товариществу собст­венников жилья может быть точной и объективной, и следовательно, норма практически не рабочая. В тех случаях, когда законодатель ис­пользует такие обороты, как «любые известные...», «сведения ... кото­рые могут возникнуть...», правоприменение весьма затруднительно.



[1] См. Гражданское право: В 2 т. Том II. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство БЕК, 2002. С. 264-265

[2] Захарова Н.Н. Договор купли-продажи жилого помещения // Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. № 12. 2001.

[3] СЗ РФ. 1996. № 1. Ст. 16

[4] БВС РФ. 1995. № 9. С. 4.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20