www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Операции с недвижимостью (жилые помещения) в гражданском праве (автор: Lex)
<< Назад    Содержание    Вперед >>
3.2. Обмен жилых помещений

В последние годы осуществляется значительное перераспределе­ние жилищного фонда. Не последнее место в данном процессе занима­ют обмены жилых помещений, которые во многом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно ре­шать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объе­динять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме все­го прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, по­скольку ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. Договор обмена жилыми помещениями известен отечественному законодателю и исследователям права с 20-х гг. нашего столетия. Такой договор выступал как способ передачи одними гражданами другим жи­лых помещений, относящихся к государственному или общественному жилищному фонду, а также жилых помещений, принадлежащих жи­лищным или жилищно-строительным кооперативам.

Природа отношений, вытекающих из подобных сделок, была обстоятельно проанализирована в трудах цивилистов. Можно с определенной долей уверенности сказать, что на тот момент основной теоретической проблемой проблемой, связанной с договором обмена жилых помещении, являлся вопрос о судьбе жилищных правоотношений. Некоторые авторы утверждали, что такой договор влечет прекращение одних жилищных право­отношений и возникновение других[1], другие полагали, что такое согла­шение порождает изменение договора найма жилого помещения пе­ремену лиц в обязательстве[2]. В современной литературе также можно встретить различные суждения на данную тему[3]. Вопрос об обмене жилыми помещениями между нанимателями и членами жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, и соб­ственниками, с другой, долгое время был дискуссионным, но не выхо­дил за рамки теоретических исследований. Многие аналитики, опираясь на действующее в тот момент законодательство, указывали на недопус­тимость таких сделок[4]. Однако некоторые исследователи высказывались за допущение таких обменов[5].

С принятием законов Союза ССР и РСФСР «О собственности» и, в особенности, Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» стала очевидной необходимость регулирования осуществления договоров обмена, где объектами выступали бы не только жилые поме­щения, занимаемые по договору найма, но и жилье, принадлежащее на праве собственности. Первым актом, принятым во исполнение указанной задачи на территории России, были Правила обмена жилых помещений в Свердлов­ской области, утвержденные решением малого Совета Свердловского областного Совета народных депутатов от 10 июня 1992 г. 133/7[6]. Многие субъекты Российской Федерации воспроизвели механизм обмена, предложенный Свердловскими правилами.

24 декабря 1992 г. Верховный Совет РФ принял Закон РФ «Об ос­новах федеральной жилищной политики», где существенно расширен круг участников данного соглашения. В частности, законом предусмот­рено, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах госу­дарственного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолет­них членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Кроме того, данный закон указывает на то, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государст­венного, муниципального и общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих совместно с ним совер­шеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение).

При сравнительном анализе данной нормы и действующих до приня­тия Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» норматив­ных актов можно без преувеличения сделать вывод о том, что ст. 20 значи­тельно расширяет возможности граждан по распоряжению занимаемыми жилыми помещениями. До принятия указанного Закона на федеральном уровне обмен регулировался Жилищным кодексом РСФСР и Инструкцией «О порядке обмена жилыми помещениями в РСФСР», утвержденной при­казом министра коммунального хозяйства РСФСР 9 января 1967 г.[7] Дан­ные акты не предусматривали возможности обмена жилья, принадлежа­щего гражданину на праве собственности, на жилище, занимаемое по до­говору найма либо на о сновании членства в кооперативе.

В настоящее время основная правовая регламентация таких сделок содержится в актах жилищного законодательства: Законе РФ «Об осно­вах федеральной жилищной политики», Жилищном кодексе РСФСР и некоторых других актах, в том числе и принимаемых субъектами РФ. Вместе с тем общие положения гражданского законодательства о сдел­ках, обязательствах и договорах распространяются и на договор обмена жилыми помещениями. Очевидно, что современное правовое регули­рование таких сделок далеко от совершенства и, вероятно, новый Жи­лищный кодекс Российской Федерации, который в настоящее время разрабатывается, должен содержать развернутую регламентацию обме­на жилыми помещениями.

Субъектами договора обмена могут выступать только граждане, владеющие и пользующиеся жилыми помещениями по разным право­вым основаниям. В качестве участников такого обмена могут выступать наниматели жилых помещений, проживающие на основании договора социального найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно отсутствующих. Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» пре­доставляется возможность участия в обмене нанимателей жилых поме­щений, проживающих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, с письменного согласия проживающих совместно с ними граждан. На практике совершение подобных сделок неизвест­но. Думается, что включение таких субъектов в ст. 20 названного Закона произошло по недоразумению, поскольку в отличие от других лиц, указанных в данной норме, договор коммерческого найма (аренды) является срочным. Кроме того, следует иметь в виду, что гл. 35 ГК РФ «Договор найма жилого помещения» не содержит указания на возмож­ность совершения обмена нанимателями жилых помещений, проживаю­щих на основании договора коммерческого найма (аренды) в домах госу­дарственного, муниципального и общественного жилищных фондов.

Участниками договора обмена, по которому возникает право соб­ственности, могут быть члены жилищных и жилищно-строительиых кооперативов, не выплатившие паевые взносы, с письменного согласия проживающих совместно с ними членов семьи, включая временно от­сутствующих, и разрешения органа местного самоуправления. В уставах кооперативов, как правило, устанавливается необходимость получения согласия на обмен правления кооператива. Собственники жилых помещений также могут быть участниками договора обмена, однако собственник может быть только одной сторо­ной договора обмена. В тех случаях, когда обе стороны являются собст­венниками обмениваемых жилых помещений, это будет уже договор мены с соответствующей регламентацией (гл. 31 ГК РФ). В тех случаях, когда между членами семьи не достигнуто соглаше­ние об обмене, в соответствии со ст. 68 ЖК РСФСР любой из них впра­ве требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Некоторой спецификой обладают так называемые родственные об­мены. Речь идет о правиле, изложенном в ст. 70 ЖК РСФСР, где преду­смотрено, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с пись­менного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с дру­гим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения. При этом для тако­го обмена не всегда требуется, чтобы въезжающий на общую жилую площадь родственник был до обмена членом семьи нанимателя. Доста­точно, чтобы он вселялся в качестве такового и относился к лицам, ко­торые признаются членами семьи. В этой связи приведем такой пример.

Б. наниматель четырехкомнатной квартиры размером 62,52 кв. м, в которой вместе с ней проживают ее сын и дочь, а также тетя Ж., за­нимающая однокомнатную квартиру 19 кв. м, договорились об обмене, согласно которому Ж. согласилась переехать к племяннице и проживать с ней единой семьей, а в ее квартиру должен переехать В., сын племян­ницы. Поскольку в оформлении обмена отказано, был заявлен иск о признании необоснованным этого отказа.

Решением Свердловского районного народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) в иске отказано.

Президиум Московского городского суда, рассмотрев протест за­местителя председателя Верховного Суда РСФСР, отменил судебные постановления, указав следующее.

Тетя Б. Ж., 1910г. рождения, одинокая, изъявила желание прожи­вать одной семьей с Б. и ее детьми, с которыми состоит в родственных отношениях, нуждается в повседневной помощи и присмотре; фактически она длительное время проживает с ними. В. сын Б. должен переехать в однокомнатную квартиру Ж.

Такое право на обмен жилой площади одно­го из членов семьи при наличии письменного согласия других членов семьи предусмотрено ст. 70 ЖК РСФСР, на которую суд сослался в своем решении. От участников обмена при этом требуется соблюдение лишь одного условия въезжающий в порядке обмена гражданин должен все­литься в качестве члена семьи нанимателя этого жилого помещения.

В мотивировочной части решения суд признал, что Ж. старый и больной человек, фактически пользуется квартирой Б. и ввиду большого размера жилой площади квартиры своим проживанием не ущемляет их интересов. Однако вопреки такому признанию суд в иске отказал, ука­зав, что истица не доказала проживания в данный период времени од­ной семьей с Ж. Между тем ст. 70 ЖК РСФСР не требует, чтобы въезжающий в по­рядке обмена гражданин являлся членом семьи нанимателя до обмена.

По делу не выяснены с достаточной полнотой взаимоотношения сторон и обоснованность отказа в оформлении обмена жилплощади[8].

Общие случаи запрета заключения договора обмена, предусмот­ренные в ст, 73 Жилищного кодекса РСФСР, распространяются и на сделки, где одним из объектов является жилое помещение, принадле­жащее участнику соглашения на праве собственности. Обмен жилыми помещениями не допускается, если к нанимателю, члену кооператива или собственнику жилого помещения предъявлен судебный иск, т.е. право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о признании ордера недействительным, о растор­жении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, дарения, о признании недействительными обменов жилых помещений. В случае возникновения таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение договор не может быть заключен,

Не допускается обмен, если жилое помещение является предметом залога. Данный запрет прямо не предусмотрен в федеральных норма­тивных актах, однако многие субъекты Российской Федерации (думает­ся, вполне оправданно) его предусмотрели. Залог — это способ обеспе­чения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) приобре­тает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества (в данном случае — жи­лого помещения) преимущественно перед другими кредиторами. Право на обмен возобновляется при прекращении обеспеченного залогом обязательства либо при замене — с согласия залогодержателя жилого поме­щения, являющегося предметом залога, на иное имущество.

Запрещается обмен, если договор носит фиктивный характер. Под фиктивным понимается такой обмен, когда стороны не имеют намере­ния поселиться в обмениваемых помещениях, а производят только лишь оформление обмена, продолжая при этом проживать в прежних жилых помещениях. Не допускается обмен, если жилое помещение подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях, а также если жи­лое помещение грозит обвалом. В этих случаях решается вопрос о пре­доставлении гражданам, проживающим в таких жилых помещениях, другого благоустроенного жилья. Запрещается обмен, если дом подлежит капитальному ремонту с пе­реустройством и перепланировкой жилых помещений. В случаях капи­тального ремонта без переустройства и перепланировки обмен допустим. Не допускается обмен жилыми помещениями, если в связи с обме­ном жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жи­лищных условий. Не допускается обмен служебного жилья и жилых помещений, имеющих режим общежития. Правовое положение служебного жилого помещения не позволяет производить — обмен этих квартир, так как служебное жилье предоставляется для заселения граждан, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать вблизи от места работы. Обмен привел бы к изменению режима служебного жи­лья. В качестве общежития жилое помещение предоставляется на пери­од работы или учебы гражданина, а следовательно никакой обмен не допускается.

В связи с тем, что четкий механизм осуществления обмена жилья на федеральном уровне не определен, отдельные субъекты Федерации самостоятельно устанавливают такой механизм[9]. Как прави­ло, собственник жилого помещения, желающий обменять принадлежащее ему жилье, и наниматель подают соответст­вующее заявление в орган местного самоуправления по месту нахожде­ния жилого помещения государственного, муниципального или общест­венного жилищных фондов. В заявлении дается характеристика жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве собственности, указывается основание возникновения права собственности, называется правоустанавливающий документ. В заявлении также указывается контр­агент по обмену и дается характеристика жилого помещения, которое собственник жилья получит в результате обмена.

В тех случаях, когда обмениваемое жилое помещение принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам, заявление подается от имени всех сособственников и, соответственно, ими подписывается. Если кто-либо из сособственников не проживает в обмениваемом жи­лом помещении, а находится в другом населенном пункте в связи с командировкой, учебой, характером работы и т.д. то согласие отсутствующего сособственника на обмен жилого помещения может быть выражено в отдельном документе. Подпись такого лица должна быть удостоверена. Такое удостоверение возможно нотариусом, должностным лицом, уполномоченным на совершение нотариальных действий, организацией, в которой данный гражданин работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его проживания.

Наниматель жилого помещения, желающий произвести обмен с гражданином — сособственником жилья, подает в орган местного само­управления по месту нахождения «своего» жилого помещения заявле­ние аналогичного содержания. При этом согласие временно отсутст­вующих членов семьи нанимателя, за которыми сохраняется право на жилое помещение, может быть выражено в отдельном документе. После принятия органом местного самоуправления решения об об­мене жилых помещений граждане вправе оформлять соответствующий договор. Представляется важным наличие положения о том, что обращение к органу местного самоуправления должно предшествовать оформле­нию договора, поскольку такое решение вопроса поможет избежать конфликтных ситуаций. Если орган местного самоуправления принима­ет решение об обмене жилых помещений, значит после оформления договора обмена жилыми помещениями проблем с выдачей ордера не будет. В противном случае, т.е. при нарушении указанной последова­тельности, может сложиться весьма противоречивая ситуация: сущест­вует надлежаще оформленный договор обмена жилыми помещениями, но орган местного самоуправления отказывается выдать обменный ор­ден (например, на муниципальное жилье).

Необходимо подчеркнуть, что договор является основанием воз­никновения (перехода) права собственности, и договор как документ является доказательством того, что совершена гражданско-правовая сделка — обмен жилыми помещениями. В договоре обмена между собственниками и нанимателями жилья или членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов дается характеристика обмениваемых жилых помещений, указывается круг лиц, становящихся собственниками получаемых по обмену жилых помеще­ний, определяется доля каждого сособственника в праве собственности. На основании такого договора гражданин, являющийся нанимате­лем, имеет право требовать от контрагента по обмену передачи ему жи­лого помещения в собственность. Гражданин — собственник жилого помещения, получающий в ре­зультате обмена жилье в пользование на условиях найма, на основании договора и ранее принятого решения органа местного самоуправления об обмене жилых помещений вправе требовать от органа местного самоуправления выдачи обменного ордера и от контрагента по обмену — передачи квартиры.

Как и другие сделки, влекущие переход права собственности на жилые помещения, договор обмена подлежит государственной регист­рации. Именно с момента регистрации договора возникает право собст­венности на получаемое по обмену жилое помещение (в этот момент происходит переход права собственности от одного лица к другому). При этом фактическая передача жилья может происходить значительно позже (например, после получения обменного ордера стороной, полу­чающей жилье в пользование, а не в собственность).



[1] См.: Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. – Алма-Ата, 1963. С. 162; Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений. Дис. ... к.ю.н. – Свердловск: Свердловский юридический институт, 1984. С. 82; Кабалкин А.Ю. Гражданско-правовой договор в сфере обслуживания. – М.: Юрид. лит., 1980. С. 131-134.

[2] См.: Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. – М., 1962. С. 80; Медведев М.Ф. Обмен жилыми помещениями по советскому гражданскому праву. Авто-реф. дис. ... к.ю.н. – Саратов, 1971. С. 5-6.

[3] См.: Толстой Ю.К. Жилищное право. С. 63-64.

[4] См.: Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. – М.: Юрид. лит., 1990. С.211.

[5] См., например: Маслов В.Ф. Защита личных прав граждан. – Харьков, 1970. С. 163.

[6] Жилищное законодательство Свердловской области и г. Екатеринбурга. – М.: Знание, 1992. С. 18

[7] Жилищное законодательство. Сборник нормативных актов и документов. – М.: СПАРК, 1996. С. 370-377.

[8] БВС РСФСР. 1990. № 4. С. 9.

[9] См., например упоминавшиеся ранее Правила обмена жилых помещений в Свердловской области

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20