www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Операции с недвижимостью (жилые помещения) в гражданском праве (автор: Lex)
<< Назад    Содержание    Вперед >>
Заключение

По оценке практикующих адвокатов, не менее 90% гражданско-правовых вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем[1]. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие за годы реформ в жилищной сфере, настолько изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что даже опытные юристы не всегда могут правильно рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем. Мы в частности, установили, что жилые помещения бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах. Жилым признается такое помещение, которое отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

Жилое помещение, являющееся объектом договора социального найма, как правило, должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится. Несмотря на то, что уже более половины жилых помещений в домах находятся в частной собственности, и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, договор найма жилого помещения не потерял своей значимости. Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище. Тем не менее, в крупных городах данный договор вытесняется договором коммерческого найма. Об этом говорят все увеличивающиеся штаты в отделах найма в риэлтерских фирмах.

Относительно договора социального найма, рассмотренного во второй главе данной работы необходимо сказать следующее:

1) с принятием нового Гражданского кодекса Российской Федерации, части первой и второй, российское жилищное законодательство обрело новую жизненную силу, а договор найма жилого помещения, как основа, сердцевина жилищных правоотношений, в новых экономических условиях получил конкретный юридический статус;

2) в то же время договор социального найма по-прежнему опирается на Жилищный кодекс образца 1983 года, многие положения которого даже в связи с известной модернизацией не учитывают многие факторы, появившиеся в жилищной сфере за годы реформ.

Таким образом, в стратегии жилищной политики, разрабатываемой Правительством РФ совместно с депутатами Государственной Думы, необходимо предусмотреть конкретные мероприятия, позволяющие в ближайшее десятилетие перейти от продекларированного Конституцией «права на жилище» к реальному обеспечению населения Российской Федерации комфортными жилыми помещениями с полным набором всех необходимых услуг. Необходимо ускорить принятие Государственной Думой нового Жилищного кодекса Российской Федерации, а также устранить разногласия между нормами Гражданского кодекса, Закона «Об основах федеральной жилищной политики» с одной стороны и указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ с другой.

В соответствии с нормами ГК, а также с целью защиты прав граждан на получение качественных услуг собственникам жилищного фонда либо управомоченным ими лицам в обязательном порядке заключать договоры найма жилого помещения (и социальный найм, и коммерческий) в письменной форме со всеми необходимыми приложениями, и установить для него такой же обязательный порядок регистрации как и для других сделок с недвижимым имуществом. Данные мероприятия позволят привести законодательство, регулирующее правоотношения в сфере найма жилых помещений в соответствии с теми требованиями, которые предъявляет современное цивилизованное сообщество.

Наряду с наймом жилого помещения, в современной жизни совершаются и иные сделки с жилыми помещениями. Некоторые из них мы рассмотрели в третьей главе. Это в частности, купля-продажа, обмен, дарение. В то же время важнейший принцип российского законодательства в этом отношении таков (ст. 209 ГК РФ), что собственник вправе по своему ус­мотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользова­ния и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обре­менять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 6 Закона РФ «Об основах феде­ральной жилищной политики» собственник жилого помещения вправе, в частности, переводить его из одной формы собственности в другую, сдавать внаем, аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются нормы права, жилищные, иные права и свободы дру­гих граждан и общественные интересы. Согласно ст. 288 ГК РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением, независимо от того, к какой фор­ме собственности принадлежит жилище, но лишь в той мере, в кото­рой реализация указанных прав соответствует назначению жилого помещения.

Владельцы жилых помещений вправе распорядиться своим жильем через гражданско-правовые сделки. Так, собственники вправе совер­шить сделки, направленные на отчуждение жилого помещения, напри­мер: куплю-продажу, обмен, дарение и т.п., а также сделки, направленные на передачу жилья в пользование, например: наем, арен­ду, безвозмездное пользование. Граждане собственники жилого по­мещения, члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также граждане, пользующиеся жилищем на основании договора соци­ального найма, вправе заключить договор обмена жилыми помещениями. Вместе с тем, для того чтобы сделки с жилыми помещениями были действитель­ны, требуется соблюдение целого ряда условий устанавливаемых законом.

Необходимо в частности, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, к примеру, сделки, направленные на отчу­ждение объектов общего пользования многоквартирного дома (технического подвал) либо квартиры (кухня). Необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Необходимо, чтобы отчуждателю или наследодателю жилое помещение принадлежало на праве собственности. Необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной воле, то есть, должно быть, правильное понимание сделки и ее совершение должно быть добровольным. Необходимо письменное оформление указанных сделок. Наконец, обязательна государственная регистрация (за исключением обмена между нанимателями, найма жилого помеще­ния и безвозмездного пользования) по месту расположения квартиры.

Обобщая, все сказанное заметим:

1) право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат (обязательной) государственной регистрации;

2) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

3) право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (в ряде случаев обязательной) либо перехода права собственности на нее к покупателю;

4) установлен особый порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество; распоряжение государственным и муниципальным предприятием, принадлежащим им недвижимым имуществом;

5) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость;

6) при совершении сделок с недвижимостью необходимо руководствоваться не только нормами действующего гражданского законодательства, но и актами, регулирующими особенности правового статуса того или иного вида недвижимости.

В целом, характеризуя современное правовое регулирование сделок с недвижимостью, необходимо констатировать, что к настоящему времени сложился полноценная правовая база для развития рынка недвижимости и осуществления с нею сделок. Приняты не только такие фундаментальные акты, как Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Земельный кодекс РФ, но и множество инструкций и правил. Более того, к настоящему времени выработалась практика применения этого законодательства. Очевидно, что сделки с недвижимостью представляют собой уже не хаотичное разделение недвижимого имущества, а детально контролируемый государством процесс. Однако это не означает, что простые (не публичные) участники данных правоотношений ограничены в своих правах и возможностях, это означает, что их права максимально защищены.



[1] Адвокатская деятельность: Учебно-методическое пособие / Под общ. ред. В.Н. Буробина. – изд. 2-е, перераб. и допол. – М.: ЭКМОС, 2003. С. 271

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20