| Технический учет иной недвижимости не имеет такого принципиального юридического значения, как кадастровый учет земельных участков. Здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения — это не природные, а искусственно созданные трудом человека объекты. Данные вещи существуют объективно в том виде, в котором они созданы (построены, реконструированы) и не нуждаются в «формировании». Здания, сооружения, помещения возникают как вещи с момента ввода в эксплуатацию и существуют реально без проведения технического учета. При техническом учете происходит не формирование, а только описание реально существующего объекта. При этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений — стены, перегородки, потолки и пр. Поскольку техническая инвентаризация в отличие от кадастрового учета не затрагивает важных общественных отношений, ее порядок регулируется не федеральными законами, а нормативными актами исполнительной власти: постановлениями
Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»1 и от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности»2; Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 373.
Несмотря на вспомогательное, описательное значение технического учета отсутствие такового в случае возникновения права с момента его государственной регистрации (сделки, новое строительство) делает невозможным приобретение прав на недвижимость, поскольку планы объектов являются необходимым документом для представления в учреждение юстиции. Для государственной регистрации технический учет — не только описание объекта права, но и подтверждение юридического факта его существования. Пункт 2 ст. 20 Закона о регистрации прав гласит, что незаконченность работ по учету зданий, сооружений и их отдельных частей при государственной регистрации прав не допускается. Приобрести право на объект недвижимости без технической инвентаризации можно только в порядке правопреемства, при наследовании имущества граждан или реорганизации юридических лиц, когда право возникает не с момента регистрации, а с момента прекращения правопредшественника.
Если при технической инвентаризации объекту не присвоен кадастровый номер, это не препятствие для государственной регистрации. Учреждение юстиции в таком случае самостоятельно присваивает объекту недвижимости условный номер на основании нормативного правового акта субъекта РФ (п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав).
Объекты технического учета, как правило, — объекты гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта градостроительной деятельности или технической инвентаризации может не совпадать.
В п. 3 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и инвентаризации объектов градостроительной деятельности установлено, что объекты градостроительной деятельности, подлежащие государственному техническому учету и технической инвентаризации, — это:
объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;
самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);
объекты, незавершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;
бесхозяйные объекты.
Данный перечень подтверждает, что объекты технического учета не всегда являются объектом гражданских прав. Например, самовольные постройки и бесхозяйные объекты не имеют собственников (ст. 222, 225 ГК).
1 СЗ РФ. 1997. №42. Ст. 4787.
2 СЗ РФ. 2000. № 50. Ст. 4901
3 Документ официально опубликован не был.
|
