www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Правовое регулирование кондоминиумов в РФ
<< Назад    Содержание    Вперед >>
1.2. Понятие и способы формирования имущественных комплексов

При рассмотрении порядка формирования предприятия, как имущественного комплекса следует четко представлять, что же может включаться в состав предприятия и в состав кондоминиума. И какой порядок включения имущества в указанные объекты.

Формирование имущественного комплекса предприятия.

В России при конструировании правовой модели предприятия как объекта права пошли по германскому пути, включив в состав предприятия не только наличное, реальное имущество (вещи), но и нематериальные элементы имущества.

Значительный объем и разнообразие материальных и нематериальных объектов, включаемых в состав предприятия и образующих его имущественный комплекс, может быть классифицировано и разделено на несколько групп объектов.

Как уже отмечалось в состав предприятия как имущественного комплекса могут входить предназначенные для его деятельности вещи, имущественные права и обязанности, исключительные права (ст.132 ГК РФ), а также особые нематериальные элементы.

К вещам относятся земельные участки, здания, сооружения, иные объекты недвижимости (горные отводы, шахты, леса, воздушные и морские суда и т.д.), оборудование, инвентарь, сырье, продукция, деньги (касса) и т.п.

Совокупность имущества, образующего имущественный комплекс предприятия, составляют финансовые и материальные ресурсы, которые в целях бухгалтерского учета подразделяются на основные средства, средства в обороте и нематериальные активы. Структурообразующими, главнейшими элементами предприятия являются основные средства - вещи, которые длительное время, неоднократно или постоянно в неизменной форме используются в производстве, т.е. те вещи, без существования которых невозможно достижение целей предпринимательской деятельности. К этим вещам можно отнести земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование.

Количество вещей, необходимых для образования имущественного комплекса, определяется индивидуально для каждого предприятия. Предприятия могут иметь в составе своего имущества как и тысячи вещей (или более), так и всего десятки единиц. Объем имущества может определяется как размером, так и предметной деятельностью предприятия. Таким образом, минимальное количество вещей, образующих имущественный комплекс, должно быть достаточным для организации производственного процесса.

В состав имущественного комплекса могут входить имущественные права и обязанности. Под имущественными правами понимаются, в частности, права требования собственника предприятия к должникам, связанные с уплатой ими денежных сумм (так называемая дебиторская задолженность), выполнением работ и оказанием услуг, права пользования обособленными природными объектами: земельными участками, природными ресурсами.

Имущественными обязанностями являются обязанности собственника предприятия по уплате денежных сумм, передаче товара, выполнению работ или оказанию услуг (долги). В состав предприятия не включаются обязательства по уплате налогов, сборов, пошлин и других платежей. Перечень лиц - налогоплательщиков и порядок уплаты ими налогов определяются налоговым законодательством. При совершении сделки в отношении предприятия обязательства по уплате налогов, возникших до момента ее совершения, сохраняются за налогоплательщиком - собственником предприятия.

Субъекту права, обремененному долгами, могут принадлежать по праву собственности несколько предприятий. Каким образом решается вопрос о включении в состав предприятия при его продаже того или иного долга или права требования? По-видимому, в состав предприятия следует включать те долги и права требования, которые возникли в связи с деятельностью предприятия. Между тем, в законодательстве не содержится никаких ограничений относительно включения в состав предприятия при его продаже и иных долгов (прав требования) субъекта. Включение в состав продаваемого предприятия не связанных с его деятельностью долгов и прав требования может быть дополнительным способом определения продажной стоимости предприятия. Так, включение в состав предприятия «ликвидных» прав требования может повысить привлекательность предприятия для приобретателя, и наоборот, в том случае, если предприятие само по себе представляет значительную ценность, целесообразно включить в его состав долги. Данное положение накладывает свои особенности на договор купли-продажи предприятия. В любом случае, до подписания договора продажи предприятия должен быть составлен перечень всех долгов (обязательств), включаемых в его состав (ст.561 ГК РФ). При продаже или аренде предприятия (ст.562, 657 ГК РФ) всегда целесообразно получить согласие кредиторов на перевод долгов, включенных в состав предприятия. В противном случае договор продажи или аренды может быть признан недействительным. После передачи предприятия продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя (арендатора) без согласия кредитора.

Формирование имущественного комплекса кондоминиума.

Что же может включаться в состав кондоминиума или что может быть объектом в кондоминиуме? Ответ на этот вопрос содержится в Законе о ТСЖ, где в статье 5 перечислены данные объекты:

- Одно здание, или его часть или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами и другими подобными объектами;

- Несколько компактно расположенных зданий или сооружений – односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры (ст. 5 Закона о ТСЖ).

Однако не вполне понятно, что же имел в виду законодатель, указывая, что предметом кондоминиума могут быть компактно расположенные здания или сооружения.

Может ли служить критерием включения в состав одного кондоминиума характеристика того, что разрозненно стоящие строения (в том числе и жилые дома и вспомогательные строения) объединены общим земельным участком (или общими земельными участками, имеющих общую границу) и элементами инфраструктуры.

Да, конечно, если в состав кондоминиума включать многоэтажный дом с земельным участком по «отмостке» (участок земли, занятый недвижимостью и необходимый для его использования, определяется из строительных норм и обычно не превышает одного метра от периметра основания здания) то проблем как бы и не возникает. А если в состав кондоминиума включать несколько зданий стоящих хоть и не далеко друг от друга, но на земельных участках напрямую не граничащих друг с другом. И это не праздный вопрос. Так, как на практике вполне могут возникать ситуации, когда жилые дома были возведены вокруг какого-нибудь промышленного гиганта-комбината (чего только стоят города-предприятия) и объединены единым комплексом инфраструктуры. К тому же в таких ситуациях, когда строились жилые дома при крупных предприятиях, на этих же предприятиях формировались структуры их обслуживания: бригады сантехников, группы по обслуживанию лифтов, единая система теплотрасс, одна на всех котельная и так далее.

Следует отметить, что законодательно имеется возможность объединения в единое землепользование всех разрозненных (не имеющих общих границ) земельных участков, на которых стоят жилые дома и элементы их инфраструктуры, если они имеют одного владельца, одну категорию и одинаковое разрешенное использование. Как сказано в Правилах присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Правительством РФ: «Несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера»[1].

И если из многих жилых домов только в нескольких, достаточно удаленных друг от друга, домовладельцы заходят создать кондоминиум? Можно ли в этом случае создать единый кондоминиум на основе этих домов, особенно с учетом того, что реальное управление этими домами, техническая помощь и обслуживание все равно лягут на плечи предприятия, по сути единого субъекта?

Ответом на этот и другие подобные вопросы может служить здравый смысл создателей кондоминиума, которые должны трезво оценивать свои возможности по эффективному управлению своего имущественного комплекса. Ибо, на мой взгляд, нет юридических преград в подобной ситуации для создания кондоминиума из состава жилых домов, не имеющих общих границ земельных участков, но попадающих в понятие единого землепользования. Особенно значимым данное положение становится для домовладельцев в пределах квартала застройки для индивидуального жилья – коттеджные поселки и т. д., где не все домовладельцы захотят вступить в товарищество собственников жилья (в этом случае кадастровая карта поселка может напоминать шахматную доску из земельных участков членов и не членов товарищества).

Еще один немаловажный вопрос – каков минимальный размер имущества, которое может входить в состав кондоминиума?

И опять таки самый наилучший вариант при формировании кондоминиума в отдельно стоящем многоквартирным доме, в котором все домовладельцы решили создать кондоминиум. Но в большинстве случаев такое единодушие бывает редким. На практике могут возникать случаи, когда может быть создан кондоминиум только в определенной части дома. Здесь может возникать большое количество вопросов. Например, можно ли создать кондоминиум в пределах одного подъезда или из его половины?

Ответ содержится в законе о ТСЖ, где в той 5 статье предусмотрено, что кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Здесь четко определена минимальная единица кондоминиума. Это означает, что в состав кондоминиума может входить только та часть строения, которая будет полностью обслуживаться домовладельцами. Дело в том, что домовладельцы в кондоминиуме могут не только обслуживать свое имущество жилого дома, но и в соответствии с градостроительными и архитектурными нормами производить необходимое переоборудование дома. Именно в этой связи в Законе о ТСЖ сказано, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос минимальной единицы кондоминиума (в данном случае блок-секции) не доложен нарушать целостности других частей здания, не входящих в состав кондоминиума.



[1] Государственный земельный кадастр, библиотечка российской газеты, выпуск №14, Законодательно-правовая база о земельных участках // М. 2001 г., С. 33

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20