www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Правовое регулирование кондоминиумов в РФ
<< Назад    Содержание    Вперед >>
2.4. Размеры земельных участков передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев в кондоминиуме

Определение размеров и установление границ земельных участков в кондоминиумах имеет большое значение для домовладельцев в кондоминиуме, прежде всего как предмет гражданского оборота, который можно сдавать в аренду, закладывать под обеспечение дополнительного строительства (и других случаев привлечения средств для финансового обеспечения деятельности, разрешенной в учредительных документах товарищества), а также как источник дополнительных доходов (в том случае если это разрешено уставом организаторов создания кондоминиума) от платных автостоянок, торговых палаток, размещения временных гаражей и т. п.

Сам порядок установления границ земельных участков изложен в ст. 10 Федерального закона «О товариществах собственников жилья». Статья 11 этого же Закона устанавливает порядок бесплатной передачи нормативных размеров земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума на праве общей долевой собственности домовладельцев. Там же говорится и о сверхнормативной территории при ее расположении в границах жилой группы или двора кондоминиума.

Нормами данной статьи закона установлено, что сверхнормативная территория может быть приобретена в собственность или получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума.

Мы не будет повторно рассматривать сам порядок предоставления земельных участков для включения в состав кондоминиума. Не меньший интерес представляет собой сам порядок определения нормативных размеров земельных участков, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума.

Общий порядок определения этих размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах устанавливается Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах». Данное постановление было принято в целях ускорения проведения жилищно-коммунальной реформы, а также активизации участия населения в благоустройстве территорий городов и других поселений.

Размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки городов и других поселений, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. Границы земельных участков в кондоминиумах устанавливаются по красным линиям, границам смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественным границам, границам отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное.

Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, определяется в зависимости от площади участка, занятого непосредственно жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Разработка общих методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах производится на основе соответствующих документов Госкомстроя и Росземкадастра РФ, которая в дальнейшем должна утверждаться органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (данная функция может быть возложена на органы местного самоуправления).

Если выяснится, что реальный размер площади земельного участка в существующей застройке меньше необходимых нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность домовладельцев в соответствии с действующим законодательством, то должен быть изучен вопрос о возможности увеличения земельного участка. Если этого не возможно, например, ввиду того, что все смежные участки заняты и увеличение размеров земельного участка в кондоминиуме за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы передаваемого земельного участка в кондоминиуме должны быть закреплены по фактически существующим границам.

Следует также отметить, что предоставление сверхнормативной территории домовладельцам или товариществу собственников жилья в собственность (за плату) или аренду возможно только при условии, что она в соответствии с утвержденной градостроительной и землеустроительной документацией не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.

Как уже указывалось, земельные участки, представляющие собой территорию общего пользования (например, основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений и т.д.) в границах квартала, микрорайона или другого элемента планировочной структуры может быть включено в состав кондоминиума или передано в аренду домовладельцам только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.

Как уже было сказано порядок организации работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах, включая оплату подготовки и выдачи документов, необходимых для создания кондоминиумов, отнесен к компетенции органов местного самоуправления городов и других поселений. Если же это город, где находятся несколько муниципальных образований, то данный порядок определяется в соответствии с уставом города.

В соответствии с правилами застройки городов и других поселений по заявлению владельцев кондоминиума органами архитектуры и градостроительства выдается в установленном порядке разрешение на ограждение земельного участка в кондоминиуме (декоративные ограды, живые изгороди и т.п.).

Финансирование работ по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиумах осуществляется за счет средств домовладельцев. В случае если проведение таких работ предусмотрено программами по созданию кондоминиумов, межеванию или инвентаризации земель, они финансируются из соответствующего местного бюджета.

Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно-обособленного комплекса недвижимого имущества, с учетом перспектив его дальнейшего развития. Здесь также необходимо установить размер земельной доли в общей собственности, которая приходится на каждого домовладельца в кондоминиуме исходя из площади помещений, находящихся в его собственности. Эти данные необходимы для эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства, правильного и справедливого налогообложения, учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

В основу методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона). При необходимости материалы межевания при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города (или иного поселения – микрорайонов, кварталов или их частей).

Удельным показатель земельной доли при этом представляет собой площадь жилой площади в границах планировочной единицы, приходящейся на один квадратный метр общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

Удельные показатели земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, которые регламентируются удельными размерами элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах. К таким элементам в разные периоды строительства являлись:

- территории под жилыми зданиями;

- проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

- открытые площадки для временного хранения автомобилей;

- придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

- хозяйственные площадки;

- физкультурные площадки и т. д.

Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

И еще один важный момент – если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20