www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Правовое регулирование кондоминиумов в РФ
<< Назад    Содержание    Вперед >>
2.7. Управление земельным участком как имущественным комплексом домовладельцев кондоминиума

Сам факт предоставления земельного участка для формирования кондоминиума совершенно не означает, что все вопросы домовладельцев автоматически решены и можно спокойно жить дальше. Ведь домовладельцы создавали свой кондоминиум с целью более эффективного управления своим имущественным комплексом. Иначе говоря, если бы домовладельцев все устраивало – и качество обслуживания жилого дома, его благоустройство и т. д., то какой смысл тогда имеет домовладельцам брать на себя дополнительные обязанности по обслуживанию своего дома?

Мы не будем рассматривать вопросы обслуживания (управления) всего общего имущества в кондоминиуме: лестничные клетки, лестницы, лифтовые шахты, коридоры, крыши и подвалы, технические этажи (если таковые имеются), несущие конструкции и т. д. Рассмотрим только вопросы управления земельными участками кондоминиуме.

Итак, кондоминиум создан, в его состав переданы земельные участки, не только занятые самим жилым домом, но и вспомогательными строениями (если таковые имеются) и другие дополнительные участки, например, детские площадки, территория под места стоянок личного транспорта домовладельцев и т. д.

Исходя из того, что основной задачей товарищества собственников жилья является исполнение функций эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан, товарищество означает способ управления кондоминиумом. В большинстве случаев товарищества не могут взять на себя эти функции в полном объеме, поэтому реально товарищества выполняют функции заказчика коммунальных услуг. Способ управления кондоминиумом выбирается общим собранием домовладельцев. Деятельность товарищества подлежит лицензированию в соответствующем порядке.

Домовладельцы и их контрагенты самостоятельно по договору определяют порядок платежей за обслуживание дома и земельного участка под ним, который будет зависеть от наличия предлагаемых домовладельцам сервисных услуг (содержание охраны, установка домофонов, видеосистем, благоустройство двора, охрана стоянки и т. п.). Коммунальные и другие услуги оплачиваются в целом по дому по договору между товариществом и обслуживающей организацией.

Бывшие владельцы здания на основе договора с товариществом о финансировании жилищного фонда должны перечислять средства на содержание и ремонт жилых помещений, перешедших в частную собственность в результате приватизации, товариществу собственников жилья. При этом финансирование работ по содержанию и ремонту жилищного фонда товариществ собственников жилья и благоустройство в их дворах должно осуществляться на равных условиях с жилищным фондом, находящимся в собственности города. На это указывают положения Закона о ТСЖ, где в ст. 19 прямо говорится, что домовладельцы в кондоминиуме имеют равные права на все компенсации и льготы, предусмотренные для остальных видов жилищного фонда. То есть, если обслуживание жилищно-коммунальными органами предполагает определенные льготы для граждан, то они положены для всех, в том числе и для домовладельцев кондоминиума.

В кондоминиуме содержание и ремонт помещений, благоустройство прилегающей территории, предоставленной товариществу, осуществляются за счет домовладельцев. Общие размеры обязательных платежей, включая налоговые отчисления, средств на содержание, ремонт и благоустройство общего имущества устанавливаются на основе единых правил и норм, утвержденных органами местного самоуправления, и обеспечивают возмещение издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонты, а также на капитальный ремонт общего имущества.

Понятно, что с образованием товарищества (если такая форма управления была принята домовладельцами) и возникновением кондоминиума изменяется сам характер эксплуатации многоквартирного дома и общего имущества.

Следует отметить, что с образованием товарищества и возникновением кондоминиума изменяется сам характер эксплуатации многоквартирного дома и общего имущества. Домовладельцы самостоятельно решают, кто будет управлять кондоминиумом – оно само (если кондоминиум маленький), нанятый управляющий или управляющая компания, или та же старая ДЕЗ, но уже по специальному договору. Между жильцами и обслуживающими их организациями возникают договорные отношения, допускающие судебное рассмотрение споров, финансовую и иную ответственность. И если теперь сантехник или, скажем, специалист по благоустройству дворов, не придет вовремя для надлежащего исполнения обязанностей по договору, то можно уже не просто жаловаться, а подавать в суд.

Земельный участок в кондоминиуме может стать немалым источником дополнительных доходов за счет организации платных автостоянок, размещения временных гаражей, торговых палаток, сдачи в аренду теннисных кортов, выделения места для стационарных реклам и т.п. Вопрос состоит в том, как это сделать наиболее эффективным способом. Дело в том, что домовладельцы создавшие кондоминиум, не являются профессионалами на рынке недвижимости и не всегда знают о способах наиболее эффективного распоряжения своими дополнительными ресурсами (если оно есть). Таковыми, как правило, являются риэлторы, которые будучи профессионалами на рынке недвижимости могут предложить реальные услуги по наиболее эффективному использованию тех земельных участков, которые имеются в распоряжении владельцев кондоминиума. Закон предусматривает такую возможность. В частности, в ст. 20 Закона о ТСЖ сказано, что управление кондоминиумом может осуществляться путем передачи функций по управлению кондоминиумом (как частично, так и полностью) уполномоченному физическому лицу – индивидуальному предпринимателю или уполномоченной на это организации любой формы собственности.

При реализации предусмотренных в ст. 40, 41 и 42 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" прав товарищества и его членов по осуществлению хозяйственной деятельности, формированию средств товарищества, а также прав собственности домовладельцев товарищества на занимаемые помещения в кондоминиуме и осуществление предпринимательской деятельности в принадлежащих им на праве собственности помещениях (по сдаче этих помещений внаем или в аренду) необходимо учитывать возникающие при этом обязательства по уплате налогов в соответствии с налоговым законодательством РФ.

И самое важное – все средства, полученные от управления своей недвижимостью, в том числе и земельными участками, не могут быть распределены между домовладельцами, а могут быть направлены только на содержание их совместного имущества, на оплату обслуживающего персонала, на благоустройство дворов, стоянок и т. д. И кроме того, такая деятельность должна быть указана в уставе товарищества собственников жилья. К сказанному следует добавить, что вопросы эффективности управления недвижимостью будут стоять всегда. Особенно это важно, когда в составе кондоминиума не только жилой дом и небольшой участок земли под ним, а еще и дополнительные вспомогательные помещения и земельные участки, которые могут представлять собой интерес предпринимателей. Составление с ними договора на выгодных условиях, ведение дел товарищества, представление интересов домовладельцев и многие другие вопросы – это далеко не полный перечень всех необходимых действий, которые должны отслеживать домовладельцы и постоянно их решать. Заниматься этим должны прежде всего профессионалы. Рынок услуг в этом сегменте экономики страны, по всей видимости, будет развиваться.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20