www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Правовое регулирование кондоминиумов в РФ
<< Назад    Содержание    Вперед >>
3.1. Основные проблемы предоставления земельных участков в составе кондоминиума в собственность домовладельцев (на примере города Москвы)

При формировании кондоминиума, как имущественного комплекса, особенно в городе Москве, возникает целый ряд проблем в земельных правоотношениях. Самой важной проблемой при решении земельного вопроса является то, что на практике чаще всего при формировании кондоминиума земельный участок не предоставляется в собственность домовладельцев. Данная ситуация усугубляется еще и тем, что в городе Москве земельные участки не предоставляются в собственность.

Как уже отмечалось, в соответствии с Федеральным законом «О товариществах собственников жилья» кондоминиум определен как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание» (ст. 1 Закона), то есть кондоминиум существует как единый имущественный комплекс. В Законе о ТЖС статьей 11 предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых располагаются жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.

Самый лучший способ формирования кондоминиума – это передача указанных земельных участков в состав кондоминиума в собственность его домовладельцев.

Но, не смотря на то, что частная собственность на землю закреплена в Конституции Российской Федерации и во вновь принятом Земельном кодексе в ряде регионов на практике отсутствуют механизмы передачи земельных участков в частную собственность, из-за чего земельные участки в частную собственность не передаются в принципе. И это не только московские проблемы. Так, например, в Республике Башкортостан при обращении граждан и юридических лиц на получение в собственность земельных участков под объектами недвижимости уже принадлежащим им на праве частной собственности в городе Уфе местные органы власти отказывают им в этом. В качестве основания отказа указывается именно отсутствие механизма передачи земли в частную собственность. И это несмотря на то, что Земельным кодексом Республики Башкортостан одним из видов прав на землю продекларировано право частной собственности, как и в конституции этой республики.

И это поначалу породило проблему регистрации прав на кондоминиумы, так как жилые дома находились в частной собственности граждан, а земля под этими строениями на праве аренды. Иначе говоря, государственные регистраторы усомнились в том, что такое образование (строение на праве частной собственности и земельный участок под ним на праве аренды) является кондоминиумом.

Однако при более детальном изучении законодательства можно сделать иные выводы, ибо нигде в Законе ТЖС или в других законодательных актах не прямо указано, что земельный участок в составе кондоминиума обязательно должен быть только в собственности домовладельцев. Практически во всех законодательных актах дано определение кондоминиума как «единого имущественного комплекса включающего земельный участок в установленных границах и расположенные на нем жилое здание и иные объекты недвижимости». А из определения самого понятия недвижимости следует, что недвижимость – это все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). Из чего следует, что данная конструкция – строение плюс земля всегда является единым комплексом, не зависимо от того, что земля может не принадлежать на праве собственности владельцу здания.

Кроме того, в ст. 11 Закона о ТСЖ сказано, что в существующей застройке земельные участки, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно в нормативных размерах. Но это может произойти только в том случае, когда определен порядок предоставления земельных участков в частную собственность. Если же в каком то регионе России такой порядок не определен и земля не передается в частную собственность, то выполнить условие ст. 11 Закона о ТСЖ не представляется возможным. По смыслу же закона кондоминиум - это единый комплекс: здание плюс земельный участок, в котором жилые помещения находятся в собственности конкретных субъектов, а все остальное имущество в общей долевой.

На мой взгляд, земельный участок в кондоминиуме может находиться на любом виде права не запрещенном законодательстве, то или в частной собственности или в аренде. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Статья 3 Закона о ТЖС относит законодательство о кондоминиумах и товариществах собственников жилья к гражданскому законодательству и включает в себя сам Закон о ТЖС, Гражданский кодекс РФ, иные законодательные акты РФ, регулирующие гражданские правоотношения.

До предоставления земельных участков в собственность они находятся в публичной собственности. В соответствии с чем, распоряжение земельными участками (впрочем, как и иным имуществом) производится уполномоченными на то органами государственной или муниципальной власти. Передача земельных участков в частную собственность по своей сути – это акт разгосударствления указанной собственности и является приватизацией земельных ресурсов.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Прекращение права собственности на земельные участки в порядке приватизации происходит лишь в случаях прямо предусмотренных законом. При этом решающее значение имеет воля публичного собственника «расстаться» со своей собственностью вообще и с недвижимостью в частности.

И как указывает Е. А. Суханов: «В соответствии со ст. 217 ГК порядок приватизации должен устанавливаться специальными законами, а общие правила о приобретении и прекращения права собственности применяются здесь лишь в той мере, в какой соответствующие отношения не урегулированы указанными законами. Порядок приватизации определяет лишь процедуру (способы) приватизации, но ее объекты. Последние устанавливают соответствующие публичные собственники, руководствуясь своими интересами и нормативными актами»[1].

Основания возникновения прав на земельные участки определены также в Земельном кодексе РФ, где сказано, что указанные права на земельные участки возникают по основаниям установленным гражданским законодательством и федеральными законами.

К сказанному можно добавить, что собственник земельного участка под зданием, являющимся имуществом в кондоминиуме, обязан предоставить его данному кондоминиуму в собственность только в случае, когда будет определен порядок передачи земли в частную собственность. И это означает лишь то, что в этом случае (в случае принятия такого порядка), разумеется, государственные или муниципальные органы будут обязаны предоставить землю под объектом недвижимости в состав кондоминиума в нормативных размерах бесплатно. А до этих пор земля не подлежит передаче в собственность кому бы то ни было. Но сегодняшний день позиция правительства Москвы такова, что земля, находящаяся в государственной собственности не подлежит передаче в частную собственность.

Из чего можно сделать вывод, что нормы статей в Законе о ТСЖ предусматривают лишь порядок бесплатной передачи земли в собственность в пределах нормативных размеров в существующей застройке, если такая передача состоится.

Кроме того, жилые здания могут быть возведены и на землях изъятых их оборота: земли водного, лесного фонда, земли рекреационного назначения. Неужели домовладельцы в этом случае не имеют права на создание кондоминиума? Или же государство должно все-таки разрешить оборот земель, которые по определению не могут быть ничьими, кроме как государственными? И то и другое нарушает права одного из субъектов правоотношений.

Совершенно иначе будет обстоять дело, когда субъект России (или муниципальное образование) создаст порядок передачи земли в частную собственность и разработает требуемый для этого случая механизм. Вот в этом случае определения ст. 11 Закона о ТСЖ о бесплатной норме передачи земли в состав кондоминиума должно будет работать в полном объеме.

Еще одна проблема заключается в том, что домовладельцы - члены и не члены товарищества – нередко отказываются нести расходы по оплате земельного налога либо аренды земли, так как земельный участок в общую долевую собственность им не передавался, а участниками земельных отношений домовладельцы не являются. А налоговые органы обязывают товарищества уплачивать земельный налог, в то время как собственниками недвижимости они не являются.

Хотя, на мой взгляд, налоговые органы действуют в этом случае правильно. Не смотря на то, что домовладельцы не являются собственниками земельного участка под их жилым домом, тем не менее, они фактически пользуются данным участком. Законом «О плате за землю» в нашей стране установлен принцип платности пользования землей. В соответствии со ст. 15 указанного закона основанием платы на землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования. В паспорте домовладения имеются конкретные данные о том, какой земельный участок занят жилым домом, исходя прежде всего из градостроительных норм. Это и есть тот земельный участок, который занят недвижимостью и необходим для его использования. Данный факт и является основанием для расчета размеров платы за землю. Что же касается норм гражданского законодательства, то в соответствии с положениями п. 3 ст. 2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям, гражданское законодательство не применяется. Этим можно апеллировать к тем, кто себя собственником земельного участка не считает и не собирается платить за свою долю этого участка используемую своей недвижимостью.

Теперь о договорах аренды. Договор аренды земельного участка товарищества заключают от имени юридического лица, при этом обязательств от домовладельцев по несению расходов не имеют.

Участник долевой собственности земельного участка имеет льготы по оплате земельного налога, а при заключении договора аренды эти льготы не учитываются.

Фактически не предоставляется сверхнормативная территория в собственность либо в аренду. В случаях, когда сверхнормативная территория все-таки была предоставлена товариществу в аренду, городскими и районными службами вводится такое количество ограничений по ее использованию, что отпадает целесообразность самой аренды.

Размер арендной платы в Москве при предоставлении сверхнормативной территории устанавливается для ТСЖ как для коммерческой организации. Нет никаких скидок.

Собственники нежилых помещений (юридические лица) в кондоминиуме оформляют аренду на весь прилегающий к дому земельный участок и после этого устраивают на этом участке места парковки своих транспортных средств, склады и пр. Тем самым уничтожаются детские, спортивные, бельевые площадки, места выгула собак, ведут самовольное строительство. В этом случае у многоквартирного дома фактически нет придомовой территории.



[1] Учебник Гражданского права под редакцией Е. А. Суханова, Том I, издательство «Бек», М., 1998. С. 564

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20