www.allpravo.ru
   Дипломные
Заказать дипломную О коллекции дипломных
Рекомендации по написанию Пополнить коллекцию

Web allpravo.ru
Новости
Электронная библиотека
Дипломные
Юридические словари
Тесты On-line
Рекомендации
Судебная практика
Расширенный поиск
ЮрЮмор
Каталог
 

ПОДПИСАТЬСЯ НА НОВОСТИ


Email:


Версия для печати

Гражданское право, авторское право

Дипломные
Правовое регулирование кондоминиумов в РФ
<< Назад    Содержание    Вперед >>
3.2. Предложения по совершенствованию земельных правоотношений при формировании кондоминиумов

Формирование кондоминиумов – это та сфера законодательства, которая могла бы помочь государственным и муниципальным властям хотя бы частично снизить остроту проблем технического обслуживания жилищно-коммунального хозяйства. Если домовладельцы, организовав товарищества собственников жилья, начнут самостоятельно заниматься улучшением обслуживания своих домов и прилегающих территорий, при этом снизив их затратную составляющую при повышении эффективности и сокращении промежуточных организаций, то общий эффект в этой сфере станет весьма ощутим. Так как в действительности никто, кроме нас самих, по сути, не заинтересован в максимальной степени в улучшении наших бытовых условий, в наведении чистоты и порядка в наших дворах, благоустройстве наших подведомственных территорий.

Что же можно предложить для совершенствования земельных правоотношений при формировании кондоминиумов?

Самая важная работа в этом направлении находится в информационной сфере – подавляющее большинство наших сограждан даже и не знают, что такое кондоминиум, что такое товарищество собственников жилья. Так, например, по данным социологических опросов, проведенных в Москве, в том числе по поручениям властей, всего лишь 1,5% нанимателей, 9,8% собственников квартир, 4,5% работников ГРЭПов и ДЭЗов знают, что такое ТСЖ. По данным опроса фонда «Общественное мнение», всего лишь 7% опрошенных считают возможным объединение собственников дома с целью привлечения в дальнейшем профессионального управляющего домом. Естественно, что в этом случае ждать резкого возрастания числа товариществ и кондоминиумов не приходится. Иначе говоря, пока государственные и муниципальные органы власти не будут сами в полной мере заинтересованы в росте числа кондоминиумов и не будут вести разъяснения среди населения о том, что такое кондоминиумы, что такое товарищества собственников жилья и в чем их преимущество ситуация вряд ли измениться к лучшему. А пока выводы неутешительны: на сегодняшний день нет информирования собственников о преимуществах этой правовой культуры, о положительном опыте говорят только для элитных домов, общественное мнение вокруг этих вопросов не формируется, против кондоминиумов и ТСЖ работают мифы, созданные противниками и недобросовестными людьми, которые деформируют общественное сознание собственников. Поэтому здесь одно из важнейших предложений – это провести большую работу по разъяснению нашим гражданам о преимуществе создания кондоминиумов и товариществ собственников жилья.

Еще одна проблема, как отмечалось в настоящей работе, состоит в том, что в некоторых субъектах России (в той же Москве или Санкт-Питербурге) земля не предоставляется в частную собственность, в виду отсутствия порядка такой передачи. Поэтому, на мой взгляд, в законе о ТСЖ должно быть прямо указано, что земельные участки для формирования кондоминиума могут быть предоставлены и в аренду, в том числе и в нормативных размерах, а не только бесплатно в собственность. Дело в том, что земельное законодательство относится к совместной компетенции Российской Федерации и ее субъектов. И у последних должно быть право самостоятельно распоряжаться своими земельными ресурсами. Субъекты Российской Федерации должны сами решать: предоставлять ли земельные участки при создании кондоминиума в собственность или в аренду. Тем более, что по большому счету это никак не нарушает прав домовладельцев – их никто не сможет выселить из их жилых домов в связи с изъятием их земельного участка, а стоимость аренды земли под жилыми строениями равна ставке земельного налога. А вот сверхнормативные земельные участки – другое дело. Дело в том, что стоимость земли в России будет только расти вместе с ростом благосостояния ее граждан. И государство не должно сталкиваться с проблемами вроде тех, когда президент США Билл Клинтон при строительстве международного центра культуры и торговли – федерального объекта на Пенсильвания–авеню, вынужден был выкупить недвижимость на участке строительства стоимостью в один миллиард долларов. Зачем нам повторять ошибки других стран? Тем более именно в самих регионах России лучше знают, как обеспечить баланс интересов различных узких групп лиц, с одной стороны, и общих интересов всех остальных с другой, в том числе и в земельных отношения.

Еще одна проблема – организационная. По оценке ассоциаций ТСЖ округов, занимающихся созданием товариществ собственников жилья, чтобы зарегистрировать ТСЖ в г. Москве требуется согласовать вопрос в 27 городских комитетах и ведомствах, заполнить 145 различных форм и документов, сделать и заверить 238 разных копий. Это 1700 страниц без поправок, подчисток и исправлений! В результате вместо определенного законом месячного срока (со дня создания инициативной группы) реальный срок всей процедуры составляет 2,5-3 месяца, а регистрация кондоминиума - 7-9 месяцев.

Обязательным условием при этом является наличие поэтажного плана здания, технического паспорта, экспликации, плана земельного участка. Услуги по составлению которого в БТИ, обходится порядка 1-10 тысяч рублей. И таких документов в процессе оформления оказывается великое множество.

Многочисленные проблемы возникают и после регистрации товариществ. На практике получается, что органы санэпидемконтроля, пожарного надзора, налоговой инспекции и другие контролирующие службы, как правило, оставаясь равнодушными к нарушениям в домах муниципального жилищного фонда, сразу же начинают проявлять принципиальность в отношении вновь созданных ТСЖ. В результате, после образования товарищества, оснащение бывшего муниципального дома в соответствии с предъявляемыми органами надзора и контроля требованиями, необходимыми на основании действующих норм и правил технической эксплуатации зданий обходится членам товариществ в значительную сумму. Здесь хотелось бы предложить создать городские структуры по содействию товариществам собственников жилья, так как в большинстве случаев домовладельцы не являются профессионалами в организации ТСЖ.

Государственные и муниципальные органы, прежде всего те, которые заинтересованы в увеличении числа кондоминиумов, должны предусмотреть налоговые и другие льготы для создаваемых кондоминиумов, хотя бы на определенное время для их становления.

Одним из видов налоговых послаблений может не просто отсрочка или сокращение платежей, а разрешение направления части средств налогов на землю или арендных платежей на благоустройство земельных участков в кондоминиуме: установка декоративных оградок, устройство детских площадок, асфальтирование дополнительных подъездов к дому, разбивка клумб, посадка деревьев и т. д. Это привело бы к тому, что в наших городах уменьшились бы площади неухоженных земельных участков из-за того, что они никому не предоставлены и по сути являются как бы «ничейными», то есть государственные или муниципальные органы их сами не осваивают из-за нехватки средств, а те кто мог бы их взять не хочет тратиться на их благоустройство.

Теперь о предоставлении земельных участков в собственность под строительство жилых домов с условием последующего формирования кондоминиума. Дело в том, что рынок земельных ресурсов в нашей стране становится все более цивилизованным. И все больше земельных участков под строительство, сформированных как объект купли-продажи, то есть без предварительного выбора, поступает на торги. Тем более, что ст. 30 ЗК РФ предусматривает торги как обязательную процедуру, то есть обязательно возмездный характер. Стоимость таких участков может весьма значительной. В то же время в пределах существующей застройки земельный участок в состав кондоминиума должен быть передан в нормативных размерах бесплатно. Так как же быть в том случае, если один из претендентов застройщик вновь создаваемого кондоминиума? Даже если он купит указанный участок как победитель торгов, то может ли он впоследствии требовать возврата уплаченной суммы за указанный земельный участок. Или же застройщик получает земельный участок под строительство бесплатно, но по каким либо причинам кондоминиум не будет создан. То следует ли взыскивать с него стоимость этого участка? В этом случае законодательные органы власти России (так как гражданское законодательство отнесено к ее исключительной компетенции) должны найти наиболее подходящий вариант решения данной проблемы и закрепить его в виде соответствующих нормах гражданского права, например, внести изменения в Федеральный закон «О товариществах собственников жилья».

Еще одна проблема заключается в том, что не регистрируется право на долю в общей долевой собственности в связи с тем, что отсутствует порядок определения доли участия. Отсутствие данного порядка регистрации права на долю в общей долевой собственности кондоминиума может способствовать незаконному отчуждению общего имущества. После принятия законченного строительством жилого дома в эксплуатацию и регистрации прав собственности застройщик продает только квартиры и оставляет на своем балансе общее имущество. За это имущество он платит налоги, фактически не являясь их собственником. На момент передачи недвижимости в управление товариществу практически все помещения в доме, в том числе и общее имущество, оказываются проданными.

В связи с отсутствием механизма государственной регистрации долевой собственности на общее имущество и соответственно государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, входящих в состав общего имущества, товарищества подвергаются административным штрафам со стороны надзорных органов при сдаче в аренду общего имущества. Не предоставляются нежилые помещения в собственность, аренду либо в управление товариществу.

Решением данной проблемы могло бы явиться разработка порядка регистрации такого имущества, при котором не возникало бы таких перекосов.

<< Назад    Содержание    Вперед >>




Карта сайта Вакансии Контакты Наши баннеры Сотрудничество

      "ВСЕ О ПРАВЕ" - :: Информационно-образовательный юридический портал ::allpravo © 2003-20